18>賃貸をオーダーメイドするために候補物件を内見する2

2016/05/11

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オーダーメイド賃貸住宅

オーダーメイド賃貸住宅を実現させるには、大家さんからえこひいきしてもらえるほどの情熱や想いがないとだめだよね…と思い始めた、たのちん管理人なむ。

そんなことをもぞもぞ考えていたら2回目のオーダーメイド賃貸候補物件内覧日を迎えました。

2回目の内覧は1物件。仲介店が管理も請け負っている物件の内覧です。

 

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オーダーメイド賃貸候補物件の内見に行く2

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前回内覧予定にしていた日を飛ばしてしまったので、2/20という賃貸の繁忙期真っ只中に物件探しをすることになってしまいましたが、小雨の降りしきる寒い土曜の午後、1物件の内覧に行ってきました。

前回はNさんの知り合いの仲介店さんから物件を集めて、内覧に行った2物件の内のひとつのオーナー様にNさんが直接営業をかけられたのですが、大がかりなリフォームを行った後の部屋でしたので、話は聞いていただけたもののペンディングになっていました。

さて、今回はどうなるでしょうか…。

 

内覧物件No.3 住環境、管理状態、メンテナンス状況も良好なCマンション

 icon-arrow-right 基本スペック

 

  • 現状募集家賃68,000円 共益費7,000円 駐車場8,000円
  • 敷金ゼロ 礼金ゼロ 修繕費2ヶ月
  • 1993年築 鉄筋コンクリート造6階建 総戸数26戸
  • 2LDK 専有面積55㎡ 駅徒歩17分

  内見した印象

 

  • キチンと手が入れられていて管理状態はいいマンション
  • 築23年、少し若めの物件
  • 駅までは遠いが住環境は良好
  • 内見時の空室は原状回復工事済、これから空く部屋で検討できないかな…

物件資料を見たときから、この物件はなかなかいい物件かも知れないと思っていました。

H社さん経由でいただいていた仲介店の物件資料は、写真の撮り方もあまり上手ではなかったのですが、スペック・環境・条件などは、なむの条件にハマるものではないかと思いました。

でも、一般的には引きが弱くなりがちな物件なのかもしれません…。

 icon-angle-right 公共交通機関の便は良くはないです。

  閑静な環境ですが、スーパーや病院などは遠めです。

  車がないと生活は不便だと思うので、ファミリー物件ですし車は2台いるかもしれません…。

  そしてよく氾濫する川が300mくらい先にあります。笑

 

 icon-hand-o-up 実際に行きました。

やっぱりいい物件でした。笑

共用廊下の長尺シートも張り替えられていましたし、清掃も行き届いています。

現募集家賃も高くないですから、わたしの出せる予算でも幾ばくかの収入アップを見込んでもらえます。

3戸空室がありました。

全部見せていただきましたが、どのお部屋も原状回復工事は終わっていました。

よくあるダークブラウンのフロアタイルと、白いビニールクロスの組み合わせ、段落ちキッチン、黄ばんだインターフォン。一部、腰壁風にアクセントクロスを貼ってありましたが、決してイマドキとは言えないお部屋です。

間仕切りが多いので部屋が暗くなりがちで、角部屋3面採光でも照明が必要そうです。

でも、手の入れ方次第で見違える物件になりそうです。

 icon-angle-double-right もったいないな…と思いました。

  せっかくいい物件なのに…(なむの求める条件的に)。

なむ的には何の問題もないことをNさんに伝えました。

 

管理会社を経由してオーダーメイド賃貸住宅の交渉

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前回は仲介店から集めた情報を元に物件を絞って、その物件の大家さんへ直接オーダーメイド賃貸の交渉をおこなったNさんですが、今回は少し作戦を変えられたようです。

関係性のできてない直交渉ではなく、間に噛んで交渉窓口になってもらう管理会社を落とす作戦です。

管理会社は大家さんの賃貸物件管理を通して、その物件のいいところ・ダメなところ、手を入れた方がいいところ、収益性の高い・低いも大体わかります。

そしてその上で、より収入や資産の価値を高めるための提案を行います。

その管理会社に、オーダーメイド賃貸の意義を感じてもらい、大家さんへのご提案の後押しをいただこうという作戦です。

 icon-caret-right これはすごくいい作戦です。

なにしろ、多くの大家さんは家賃の設定から、入居募集、入居中の管理に、退去後のリフォーム工事内容まで、管理会社に頼りっぱなしのケースも多いからです。

管理会社が納得して、親身になって大家さんに説明してくれればこんなに心強いことはありません。

が、裏を返せば、管理会社に理解されないと大家さんに交渉をするどころかたどり着けもしない、という事態になります。

  もろ刃の剣でもあります。

 

  ここで管理会社について考えてみます。

管理会社は日々大家さんとやり取りをしながら、入居率をあげるための活動や、入居者の管理、建物のメンテナンス、工事の提案などを行っています。

入居率を上げるために物件の付加価値を高めることの重要性もわかっているはずです。

しかし、入居者からのクレームや、滞納が発生すれば督促、不慣れな工事監理、入居が決まらないと文句を言われ、工事費がかさむと文句を言われ、それどころじゃないことが多々あります。

本来であれば、管理会社のフロントマンは大家さんの収益を最大化するためのコンサルティング的な役割を果たすことがベストなのでしょうが、現時点では、管理ビジネスはクレーム産業と言われる通り、目の前の業務に忙殺されていることの方が多いです…。

フロントマン自身のスキルにも依ります。

大家さんの収益や資産価値を高めることが、自分たちの利益に繋がっていることを理解している管理会社やフロントマンは、まだまだ少ないです。

現実は、請負仕事ですね。

管理項目にある仕事をこなすことと、自分のところで工事受注をすることが目的になっている場合が多いです。

 icon-angle-right 特に今回の話は、工事を管理会社に任せることができません。

  デザインも工事も、こちら(デザイン会社H社さん)マターです。

キックバック要求されるかもしれませんが…。

間に業者がかめばかむだけ、大家さんの支払いが増えて工事のクオリティが下がります。
かんだ分働いてくれればいいのですが、多くの場合はただのピンハネです。

 icon-angle-double-right 正直に言うとそんなムダ金、大家さんに払わせたくはない(裏を返せば、なむの住む部屋が貧相になるから)。

仲介手数料はもちろん払いますけれど…。

逆に、仲介がメインの管理会社は管理の仕事がなにかすらよくわかってないところもありますね。

お話が通じないことも多々…(^_^;)
そう考えたときに…どちらがいいんでしょうね。

  門前払いや工事代金カサ増し覚悟で管理会社と大家さんのグリップを頼るか、管理会社の立場は尊重しながらもあくまで交渉は大家さんと直でやるか…。

難しいです。

 

そして、交渉結果は?

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結論から言うと、オーナー様の担当者にすらたどり着けずに没交渉になりました。

  いわゆる門前払いですねw

今回の窓口である管理会社は仲介がメインの会社さんでしたので、タイミングも良くなかったですね。

繁忙期にそんなまどろっこしい話しているヒマねぇw というのも多分にあります。

最初に接触した仲介の営業マンは、お話聞いてもらえたみたいなんですけどね。

それはそうかもしれません。
仲介営業マンはリノベーションされた部屋の方が決めやすいですから。

そこからオーナー担当者(店長さんらしいですが)に話を上げたところで、アホかwの一言で終了とのこと。笑

……

………

 icon-angle-right 残念だなぁ…(T_T)

  そんなにアホかなぁ…?

  なにも今すぐやりたいって言ってないのに…。

  繁忙期明けの時期外れ未補修部屋でいいって言ってるのになぁ…。

  話くらい聞いてくれてもいいじゃんね?

  工事費はかかるけど家賃も2万くらいは上がるし、大家さんにとって悪いばっかりの話じゃないのに…。

せつないです。

 

(追記)

3/18時点のスーモで確認できる限り(おとり広告や掲載落とし漏れじゃなければ)では、6~7戸の空きがありそうな気がします…。

今からでも話聞いてくれ…(T_T)

 

再起動は繁忙期後

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いかんせん今は時期がよくないですね。

今年は名古屋エリアかなり動きが活発です。

迅速な原状回復と、すぐ決まるお客さん優先になるのは当たり前の話なので、少し待つことにします。

なむ自身も少しだけ忙しいですし…。

Nさんとは、繁忙期明ける頃からまた動き出しましょうか、という話になりました。

なんやかんやのろのろともう半年以上やってるな、このプロジェクトw

 icon-caret-right もうそろそろ決めたいなぁ…(T_T)

春に残った物件で、どっちにしてもある程度まとまった工事しなくちゃいけないから、もう少しプラスしてもいいよ。やったげるよ、そのかわりちゃんと家賃払ってね、っていう大家さんいないかな…。

滞納せずにちゃんとお家賃払いますからやらせてください…(T_T)半泣

 

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