17>賃貸をオーダーメイドするために大事なえこひいきされる方法を考える

2016/05/04

17>賃貸をオーダーメイドするために大事なえこひいきされる方法を考える

オーダーメイド賃貸住宅

オーダーメイド賃貸住宅の候補になる15物件の資料をもとに、条件に合わないものを省いた5物件の現地確認をNさんにお願いしました。

しかし少し日程調整がへたくそで、内覧予定日がキャンセルになってしまいました…。

少し停滞気味です。
優先順位を上げていかなくてはいけません。

 

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現地調査のキャンセルと仕事の優先順位

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ちょっとかみ合わせとタイミングがよくなくて、現調の予定がキャンセルになってしまいました。

当初予定日は昨日だったのですが、待ち合わせの時間や場所の詳細打合せをNさんとしていないままで、内覧はないものと勘違いしてうっかり別の予定を立ててしまいました。

わたしが事前に予定を確認しておかなかったミスです。

 icon-level-down ダメだなあ…。

 icon-level-down 本気度が足りないな。

動いてくれている方がいるのに申し訳ないことです。

昨日飛ばしてしまったので、次回の内覧可能日は2/20とのこと…。

けっこう長いw
おばちゃんまた歳食っちゃう(自虐)

でもまあ、H社さんは賃貸のリノベは本業ではないですし、まだ一円の金にもなるかならないかわからない仕事ですので仕方がないです。

仕事の優先順位はありますからね…。

 

賃貸住宅の入居募集とえこひいきされる大家さんの関係

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なかなかぺろっとは決まってくれないものです。

星のめぐりが悪いですね。

わたしは今「借りたいけど物件がないw」という状況ですが、賃貸住宅の市況からいうと「貸したいけど入居者がいない」という方の方が多いような気がします。

 icon-hand-o-up 「貸したいけど入居者がいない」のは原因があります。

大きくわけると2つですね。

 

1.商品化ができていない

2.募集活動ができていない

 icon-caret-right 1は、募集活動はしているけど、家賃や仕様が市場ニーズとマッチしていなくて競合している物件に負けている、という状況です。

売買も賃貸もそうですけど不動産は「その物件に適正な価格」がついていて、ターゲットに訴求できる募集方法が間違っていなければ大体決まります。

風呂なし4畳半でも、自殺があったような事故物件でも「その物件に適正な価格」であれば決まります。

気持ち割安感があったりすると即決まります。

募集をしていて内覧の報告はあるのになかなか入居が決まらないという場合は、ひょっとしたら競合物件の「アテブツ」に使われているかもしれません。

 icon-caret-right 2は、逆ですね。

近隣の競合物件と比べて家賃も設備も劣ってない、なのに、競合は決まるのにウチは決まらない。ということがあります。

商品としては適正なはずなのに決まらないという場合は、募集活動がうまく回ってない可能性があります。

「いや、ちゃんと募集店にお願いに行っているし菓子折りだって差し入れているから、募集はしっかりしてくれているはずだ。」

と、本当に信じているのならちょっと考えが甘い可能性があります。

特に自主管理の大家さんの場合は厳しいです。

仲介店は今、仲介件数をなかなか増やせなくて管理に力を入れ始めていますので、管理物件のオーナーさんをとても大事にし始めています。

 icon-hand-o-up 仲介はその時一回限りの単発売上ですが、管理は毎月固定で入るストック売上です。

当たり前の話ですが、管理を任せてもらっている大家さんの物件を優先的に決めていきます。あとは管理の受託を狙っている物件ですかね。

菓子折りよりも管理料です。

しかし管理さえ任せれば募集は安泰かというと、そう言い切れない部分もあるので難しいです。

 icon-angle-right 管理を任せている内容によっても変わります。

募集だけでは当然薄いです。
メンテナンスや設備管理だけの場合や、家賃管理の委託、サブリースでも変わります。

 icon-angle-right オーナーさんの関わり方によっても変わります。

ほどよい緊張感を保たないとすぐサボりますしw
ADや広告料も大きな比重を占めますけど、それだけではない場合もあります。

 icon-hand-o-up 仲介店さんや管理会社にも、仕事の優先順位があるということです

どうしたら「この大家さんを優先しよう」と思うのか、その辺を「先方の立場」で考えてみたら優先される大家さんになれるかもしれません。

「えこひいきされる大家さん」になるべきです。

その方が自分も業者さんもハッピーです。

…うーん。
また脱線してます?笑

 

誰よりも自分がやりたい想いを伝えてみようと思う

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どちらにしても今現在、わたしの「オーダーメイド賃貸」に関していえば、自分自身の取り組みの甘さのせいで優先順位の低いスローリーなお仕事になっています。

業者さんに優先順位を上げてもらうことも必要ですし、大家さんに「あんたがそういうならやったげるわ」とも言ってもらわなくてはいけません。

 icon-angle-double-right H社さんには、わたしの他にも既存のサービスに乗っているお金になるお客様がいらっしゃいます。

 icon-angle-double-right 大家さんも、何もしなくても入ってくれる入居者がいるかもしれません。

それでも、わたしがやりたい「オーダーメイド賃貸」を一緒にやってあげるよ、と言ってもらうには誰よりもわたしに熱量がなければ話になりません。

期限のある仕事ではないので気長にコツコツやっていくつもりですが、わたしの希望や認識や考えていることについてはできるだけ正確に先方にお伝えしておこう、ということで自分の希望についてWordにまとめてメールしておきました。

内容自体は以下にまとめたものと同じです。

 icon-angle-right 業者さん的にはウザいですかね???

 icon-angle-right こんなことメールしてくるやつウザいですかね???

 icon-angle-right 黙ってオレの言うこと聞いとけよwって思いますか?

 icon-angle-right いちいちうるせえなwと思われてたら泣くかもw

 icon-angle-right でも、もう送ったんで遅いですけどねw

とりあえず2/20まではちょっと時間あるので、どうやったらうまいこといくか、またあれこれと考えてみます。笑

 

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