9>賃貸をオーダーメイドするためにリノベーション内覧会に潜入

2016/04/30

9>賃貸をオーダーメイドするためにリノベーション内覧会に潜入

オーダーメイド賃貸住宅

オーダーメイド賃貸実現に向けて、候補になる物件の内覧に出かけたたのちん管理人なむ。現場に行くとリノベーションへの妄想が膨らみます。笑

そうすると、H社さんの実際に施工した物件が見たくなるのが人情…。

完成見学会に出かけてみることにしました。

 

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内見した物件のオーナー様にオーダーメイド賃貸の交渉

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内見での印象もよかった「内覧物件No.1 オーナー様のこだわりがみえるAマンション」について、Nさんの方からオーナー様のアポイントをとって交渉に伺っていただくことになりました。

入居者(わたしですw)が賃貸借契約を交わすことを前提に、入居者(わたしw)の意向を組み入れたリノベーション工事を行うことをご納得いただくための交渉です。

 icon-caret-right なむが支払える家賃は、共益費・駐車場込みで10万円。

Aマンションは駐車場約9,000円、共益費は別に設定していませんでしたから、家賃収入として計上するのは9.1万円くらいになりますね。

現状家賃は7.6万円ですから、1.5万円の家賃収入UPです。

例えば500万の工事費がかかった場合、回収期間は4年半です。

4年半で価値がなくなるリフォームでは意味がありませんので、例えばわたしが退去したその後も高い賃料のまま貸せる部屋に仕立ててもらうつもりです。

さて、どんなお話になるか楽しみです。また結果はご報告します。

 

H社さんがリノベーションした物件が見たい

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デザイン会社さんと一緒に実際に物件を見に行ってみると、だんだんとオーダーメイド賃貸住宅が実現に近づきつつある気がしてテンションが上がります。笑

物件探しは引き続きNさんにお願いさせていただきました。
次はどんな物件と出会えるか、それもまた楽しみです。

まだ賃貸借契約もデザインの具体的な打ち合わせにも入ってない段階で、こんなにわくわくできるとは…。

わたしなんともおめでたいです。(そんなアホな自分嫌いではないですw)

そんなわくわくモードが高まると、実際にH 社さんがリノベーションされた物件がどんなもんか見てみたくなるというのが心情。

オーダーメイド賃貸の事例はまだないということでしたので見れる物件はないのですが、普通にオーナー様からの依頼で行ったリノベーション事例は20物件くらいありました。

はじめてのお打合せのとき、現在満室で内見できる部屋がないということだったのですが、10月末~11月頭にかけて竣工する物件があるということは伺っていました。

それがそろそろ内覧できるようになるはず…?

 icon-hand-o-up 早速聞いてみました。

すると、10月下旬に2物件4タイプのリノベーション部屋が竣工するとのこと。

お部屋の入居が決まってしまう前に内見させてもらわなくては!いうことで、内見可能日をと伺うと10月末に内覧会を開催する予定があるとのこと。

即座に予約です。

 

賃貸物件の内覧会のタイプと意図

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賃貸物件の内覧会とは、新築工事やリフォーム工事が終わってから行うお客様を招いて行う物件見学会のことです。

オーナーや工事会社や管理会社は、工事の進捗を知っていますから会の主催者側になりますね。

  オーナーが主催する場合は入居募集の目的で、入居者を募集してくれる「仲介業者」や実際の「入居検討者」を招いて行います。

工事会社や管理会社が主催する場合は、必ずしも入居募集が目的ではない場合があります。

  リフォーム工事の販売促進のために行われる内覧会ですね。要は、リフォーム工事を検討している自社のお客様向けに「ウチ、こんな工事ができますよ」という事例紹介のための内覧会です。

入居募集のための内覧会は、物件の住み心地や機器の性能や使い方、家賃などの話がメインになりますが、工事販促のための内覧会は、工期や費用、投資効率や利回りの話がメインになりますので、必要なスタッフや準備もだいぶ変わります。

特に、工事会社さんは入居募集の業務まで委託していることはあまりないと思いますので、内覧会を行いたいという申し出があった際は、おそらく販促のための内覧会だと思われます。

オーナーと業者は持ちつ持たれつのお互い様なので、工事販促の協力をしてあげることは大事なことなのですが、内覧会を開くとなるとその分募集開始日は後ろ倒しになりますから、その点だけは確認をしておく必要があります。

 

賃貸経営に役立つ内覧会を企画しよう

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新築の竣工内覧会は引き渡しが繁忙期でなければ、開催してみるといいかもしれません。

  オーナーも積極的に仲介店に声をかけて、もし入居対象になるお客様を抱えている場合は時間が合う限り連れてきてもらうといいと思います。

  また、大家仲間がいる場合もぜひ見にきてもらいましょう。

募集する立場からの目線、住む立場からの目線、また、賃貸経営者からの目線と、いろんな立場の方から感想や印象をいっぺんに伺うことができます。

いいことも悪いことも好き勝手に言われると思いますが、それも次への糧と考えればありがたいことです。

ただ、多くの場合竣工引き渡しのスケジュールが春と秋の引越しシーズンにしてありますよね。

繁忙期ど真ん中の内覧会は、仲介店も大家仲間も大忙し、入居者さんもすぐ引越したい、という事情もあるでしょうから開催のタイミングは考慮する必要があるかもしれません。

リフォームの場合は基本的に退去ごとに一戸一戸施工しますから、なかなか日時を決めて準備をして内覧会を行うということは少ないと思いますが、大がかりなリノベーション工事を行って今後も物件に投資する予定がある場合、入居者が決まってしまう前にできるだけ多くの方に部屋を見ておいてもらった方がいいと思います。次回への布石になります。

 

いよいよ内覧会に潜入!

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今回のH社さんのリノベーション内覧会は入居募集の側面がメインでした。

大家さんサイドがメインの主催者さんで、H社さんが施工のポイントや機器の使い方など仕様の説明をする係という感じの役割分担をされていました。

しかも複数の空室を同時にリノベーション工事されていて、全部で4パターン(2物件2パターンずつ)のデザインの部屋が完成していました。

そのため、内覧者は各自バラバラに好きな時にきて勝手に見て好きな時に帰る、という内覧方法ではなくて、13時、14時、15時などの決められた時間に集合して、説明を伺いながら集団で内覧をするというパターンでした。

わたしとしてはいっぺんにH社さんの施工事例を4部屋も見ることができてとてもラッキーでした。

カンタンな家具や生活雑貨の配置をしてモデルルーム風に仕上げてある部屋もあったので、生活イメージも湧きやすくされていました。しかし、わたしはその物件に入居を希望していたわけではないので、内覧会の趣旨(入居募集)には合ってない招かれざるお客でした。

隅っこの方でこそこそ内覧させていただきました。笑

いや、そんなこともないか…?汗

結構質問しまくったかもしれません(迷惑w)。

 

実際に内覧させていただいた感想は、こちらにまとめました。

 

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