8>賃貸をオーダーメイドするために候補物件を内見する

2016/04/30

8>賃貸をオーダーメイドするために候補物件を内見する

オーダーメイド賃貸住宅

オーダーメイド賃貸についてあれこれ妄想を繰り広げている間に、いよいよ物件内覧の日が近づいてきたたのちん管理人なむ。

デザイン会社H社さんのNさんと物件で待ち合わせて内覧会です。

Nさんは先日、候補となる物件資料を7件ほど送ってきてくれていましたが、今回はそのうちの2物件を内覧します。

 

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築古物件の良し悪しは管理状態をよく見るべし(個人的意見)

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Nさんがチョイスしてくれた物件はリノベーションが前提なので、築20年~40年くらいまでのRCマンションの資料でした。

新しい物件だとまだローンも償却もたくさん残っているので、オーナー様は大きな経費をかけづらいですから、このくらいの築年数は妥当だと思います。

基本的には築古物件と呼ばれる年代ですが、築20年を超えてくると同じRCのマンションでも、建物に手をかけてきたかどうかで物件の雰囲気にとても差が出てきます。

建物自体の品質とか高級感は建てるときにかけた建築費で差が出ます。
ですから管理状態の差が見た目に出にくい若い築年数のころは、建築費の差がそのまま物件の価値や家賃の差になります。

しかし、築年数が経ってくると、建てっぱなしでほとんど手入れをしていない物件と、建てたあとにもきちんと手入れをしてきた物件とでは見た目に大きな差が出てきます。

いくら高い建築費をかけて建てたゴージャスな建物でも、きちんと手入れされたフツウの物件に見劣りをすることはよくあります。

 icon-angle-right 「こまめに手入れされていてキレイないい物件」と感じる築40年もあれば
  「なんだか暗くてゴミだらけくさいし変な人住んでそう」と思う築20年もあります

そういう印象や空気感は、そこに住む人にも伝わります。住む人も「そういう感じ」になってくるんです…。

不思議ですよね。

でも、いつ掃除に入ったかわからないくらいホコリやクモの巣が放置されていたり、共用廊下の電球は切れっぱなし、空室部屋の集合ポストはチラシでいっぱい、植込みは草ボーボー、駐輪場には放置自転車がたくさん、管理会社にいくら電話してものらりくらりといつまで経っても改善されない、最近はゴミ出しのルールも守られなくなってる…。

となったら、ちゃんとルールを守ってお住まいの方はアホらしくなってしまいますよね。

そういう悪いルールに順応されていくか、我慢ができなくなって退去されるかのどちらかになっていきます。そして新しくご入居される方は、そういう雰囲気が気にならない方、になります。

賃貸住宅のオーナーさんは「自分の物件に行ったことがない」という方が結構な割合でおられますが、最近入退去の回転が速いな、とか、決まる家賃がぐんぐん下がっている、などの異変を感じる方は物件を見に行かれることをオススメします。

行ってみると、こりゃダメだ。と気がつくこともあるかもしれません。

 icon-caret-right 「マンションは管理を買え」という言葉があります。

元々は分譲マンションの購入者に、マンションの住み心地や資産としての価値の維持には、管理運営が大事だから、物件の管理状態・組合運営が健全なマンションを買いなさいよ。という意味で使われる提言ですが、同じことは賃貸マンションでも言えると思います。

清掃やこまめな修繕、緊急時の迅速な対応など、管理の状態が悪い物件は鮮度と価値が下がりやすいです。

 icon-hand-o-up なむは「古い」ことは悪いことではないと思っています

  「管理」が悪いことは悪だと思っています

管理状態の良し悪しは長い期間かけて蓄積されるアカのようにじわじわ物件の価値を落としていってしまいます。

本当にリセットしようと思ったら、物件丸ごとコンバージョンして、入居者全員入れ替えるくらいの荒療治が必要な場合もあります。

それでも、近隣住民やかつての物件をよく知っている仲介店などには先入観がありますので、完全なリセットは難しいかもしれません。

いくらお部屋の中はお金をかけてキレイにリノベーションしてあったとしても、住環境が悪くては快適に長く住むことができません。

今回のオーダーメイド賃貸の内見は、内見と言っても室内リノベーションが前提なので、既存の設備や仕様をどうこう言っても仕方がありません。それよりも物件の雰囲気や音、眺望などの環境をよく見るつもりです。

 

オーダーメイド賃貸候補物件の内見に行く

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Nさんに送ってもらった7物件の中から条件に合わない(広さなど)3物件はお断りさせていただき、残りの4物件を候補として検討したい旨お伝えしました。

そのうちのひとつは内見前に入居者さんは決まっていて、もうひとつはペット可だったのですが小型犬限定だったため内見できず、実際に物件に行ったのは2部屋です。

 

内覧物件No.1 オーナー様のこだわりがみえるAマンション

 icon-arrow-right 基本スペック

 

  • 現状募集家賃76,000円 共益費込 駐車場8,640円
  • 敷金3ヶ月(償却3ヶ月)礼金なし
  • 1988年築 鉄筋コンクリート造6階建 総戸数48戸
  • 専有面積50㎡ 駅徒歩19分 

  内見した印象

 

  • 周辺相場と比べると、若干家賃が高め
  • 管理状態がとても良好
  • お部屋はリフォーム済

1件目の物件は築27年とは思えない、とてもいい物件でした。

清掃状態も良好で外壁の塗り替えなどのメンテナンスもきちんと行ってあり、駅からは少し離れていますが大通りから少し入ったところに立地する住環境のいいマンションでした。

ご案内いただいた空室は3階のお部屋。

中に入った瞬間に「あっ!」と思いました。
このお部屋、おそらく安くないお金をかけてリフォームをした後のお部屋だったんです…。

  床・壁はたぶん全部張り替えされていました。

  キッチンやユニットバスなどの設備は既存のものだったと思いますが、キレイにクリーニングされていました。

 icon-angle-double-right 新品のスリッパ、マットやグリーンなどのちょっとした小物もセッティングされていて、スケール(メジャー)やメモ帳などが自由に使えるようになっていました。

この心配り、地味にすごく効果的です。

随所にオーナーさんの物件愛が感じられて、とてもいい物件でした。
しかし、キレイにお直しされた部屋を再度リノベーションするのは難しいかもしれないな…と思いました。

 

内覧物件No.2 間取りの配置が希望に近いBマンション

  基本スペック

 

  • 現状募集家賃55,000円 共益費3,000円 駐車場ナシ
  • 敷金1ヶ月 礼金なし
  • 1994年築 鉄筋コンクリート造3階建 総戸数6戸
  • 専有面積46㎡ 駅徒歩11分

  内見した印象

 

  • 築年数の割にくたびれて見える
  • 家賃がとても安い
  • 1階のお部屋で少し暗い

2件目のお部屋は3階建て1フロア2戸の小規模なマンションでした。

お伺いしたときにちょうど外壁のリニューアル工事中で足場が組んであったため、外観はチェックできませんでした。

駅まではぎりぎり徒歩圏内みたいですが、細い路地の少し奥まったところにある物件で駐車場がなく、街灯も少ないので夜道は少し暗そうです。

お部屋は1階でオートロックなどの設備はなく、ベランダ側の敷地境界線は背丈以上のコンクリートブロック塀になっていて、採光が少し悪いな…。と思いました。そのせいか、物件資料の面積よりも狭く、天井も低く感じてしまいました。

間取りや既存設備などの配置は、わたしのイメージしているオーダーメイド部屋の配置と近似していて、配管を移動させなくてもリノベーションできるかも?という点で、工事費の圧縮ができそうだと思いました。

この物件をNさんと内見しながら、目指すオーダーメイド賃貸住宅のイメージをあれこれ話させていただきました。

 icon-angle-right ここの仕切りは全部取って…

  通風がどうこう…

  ここには備え付けの机と書棚…

  ねこたちのタワーをこの辺に…

  収納がこうで…

などなど。笑

やっぱり現地に行くといろいろとイメージが湧きやすいです。
図面の検討だけでなく現地で暮らし方をイメージしながらリフォームプランを練ることは、長く暮らしてもらえる住み心地のいい部屋造りの第一歩かもしれません。

 

不動産との出会いはオンリーワンのご縁

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ということで今回2部屋を内見させていただきましたが、同じ条件で検索していながら全く違うタイプのお部屋が紹介されました。

 icon-check やっぱり不動産はオンリーワンの商品だと改めて感じます。

物件概要や図面や写真だけではわからない良いところ悪いところが必ずありますね。

現地に行くと妄想も膨らみやすいです。
ココの条件は譲れないな、ココは妥協できるな、などの線引きもだんだん明確になってきました。

どんな物件、オーナーさんに出会えるかは縁ですから、いいご縁ができればいいなあと思います。

 

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