6>賃貸をオーダーメイドするための物件と大家さんの探し方

2016/04/29

6>賃貸をオーダーメイドするための物件と大家さんの探し方

オーダーメイド賃貸住宅

オーダーメイド賃貸住宅を探すにあたって、自分が探している物件が相場とかけ離れているようなありえない条件ではないか確認してみた、たのちん管理人のなむ。

条件面でのおおよその目安がみえてきたので、物件とその物件のオーナーさんの探し方について考えてみます。

 

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物件探しと大家さん探しをはじめる

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 icon-angle-right 自分の出している条件で物件は見つかるのかなあ。

  こんなこと(オーダーメイド賃貸)に興味をもってくれるオーナーさんはいるのかなあ。

  そんなんまだ理解してもらえないかなあ。

  条件次第かなあ。

  うなぎ食べたいなあ。←関係ない。

なんてことを考えていたら、Nさんが物件のピックアップをしてくれて、資料が送られてきました。Nさんの古巣の大手仲介業者さんのマイソク資料でした。

全部で7物件。
昔の同僚に聞いて物件探ししてくれたのかもしれません。

と、いうことはH社さんはオーナーさんと直つながりは、やはりないということです。

賃貸仲介や管理をやっているわけではないので当たり前ですね。
仲介または管理を通じて物件探しとオーナーさん探しすることになりそうです。そうなると、オーナー様にたどり着いてオーダーメイド賃貸の交渉を行うまでにいくつかのハードルがあります。

ちょっとだけ時間がかかりそうなので、根気よく取り組む必要がありそうです。

 

空室の物件を探すこと自体はそんなに難しくない

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空室物件はかつて不動産情報誌や不動産屋の店舗でしか探せませんでしたが、今はネットですぐに検索できます。

スーモやホームズやアットホームで調べれば一発です。

スーモやホームズやアットホームに掲載されていない物件もありますが、空室なのにネット掲載していない物件は事情があって募集していない物件の可能性が高いです。

 

  • リフォームの完了見込みがなく募集停止中
  • 募集する気がない(取り壊し予定とか、放置プレイとか、募集条件に難があるとか…)
  • 募集する不動産屋がバカ(失礼)で掲載を忘れている

その昔は、不動産屋さんの引き出しの奥に大事にしまってあるとっておき物件というものがあって、「あなたにだけ特別ですよ(と何人にも言っている)」といってこっそり(を装って)紹介されることもありましたが、今は募集が可能な空室物件は基本的にはネットに掲載をします。

 

入居募集している空室物件はだいたいネットに掲載されている

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理由はいくつかあります。

理由①専任物件の減少

まず、昔は物件の専有ができましたが今はだいぶ減っています。

物件の数より借りたい人の数の方が多い、またはとんとんの頃、力のある(決定力のある)仲介業者は「ウチに任せてくれたら決める」という約束の元、他の仲介店が物件の紹介ができないような囲い込みをしていました(専任物件)。

ですから、「この物件はあそこの仲介店にしかない」という「とっておき物件」があったのですが、需要がしぼんで部屋がなかなか決まらなくなるとそうはいかなくなります。

大家さんは「決めるっていうからお宅に任せたのに、決められないなら他社にも情報流す」となりますよね。

大家さんは仲介業者がどこでも、ちゃんと入居者が決まってくれればいいのですから物件を紹介する窓口は多い方がいいに決まっています。

そうして物件情報が多くの仲介店に伝わっていくと、「そこにしかない」とっておき物件はどんどん減りますから、入居者はどこの不動産屋に行っても同じ物件を紹介されることになります。

そして、入居者は物件探しのために数多くの不動産屋に行くことがなくなりました。

部屋探しのために訪問した不動産会社店舗数

*参考:2014年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査 (首都圏版)

 

理由②訪問店舗数の減少

かつては、物件探しの大本命はやはり不動産屋さんの店頭で、部屋探しのために1日4~5件の不動産屋めぐりをして物件資料を集めるのが当たり前でした。

賃貸不動産の仲介店舗って、だいたい駅前にエイブル・アパマン・ミニミニ・地場のお店いろいろ…と、ずらずらずら~っと並んで立地していますよね?

あれは、駅前の来店のしやすさもありますが、入居者は必ず回遊するという前提でわざと近くに出店しているんです。普通、ケーキ屋さんとかだったら競合店があんまり近くにあるの嫌ですから避けると思うのですが、不動産屋さんは真逆の理由で密集して立地しているんですね。

でも今は、不動産ポータルサイトの進歩もあり、入居者さんは必要な情報をパソコンやスマホで入手することができるようになってしまいました。

そして、家で吟味して、ある程度意志が固まってから、そのネット広告を出していた会社1~2社に行く。というのが王道になっています。

そうすると、募集店はネット広告でお客様を引っ張らなければ来店すらしてもらえないので、物件を引き出しにしまっておく余裕はなく、必死でネット掲載を頑張ることになるのです。

 

理由③広告媒体と費用の変化

1物件にかかる広告費用の変化も影響しています。

空室物件の広告をする媒体が、雑誌からインターネットに変わったことで、1部屋当たりの広告費は比べものにならないくらい下がりました。昔はたった一部屋広告するために2,000~5,000円の広告費がかかっていましたが、今では考えられません。

そういったことからも空室で普通に募集している物件は、だいたいどこかの不動産情報サイトに掲載されているはずです。

もしなかったら…。

募集を依頼している仲介店か管理会社に理由を確認した方がいいと思います(バトルの予感w)。

 

あ。
なんだかすごく脱線した気がするw
要は、物件探し自体はそこまで困難ではないだろうということが言いたかっただけなんです。笑

 

いい物件を見つけたらその物件のオーナー様を探す

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 icon-angle-right この物件いいな♪

  リノベーションしてここに住みたいな♪

となったら、その物件のオーナー様に事情を説明して説得(というかお願い)を試みることになります。オーナー様を「見つけること自体」は、実はそんなに難しくないと思います。

 

見つける方法① 仲介店に聞く

部屋の募集をしている仲介店が直接オーナーから募集を任されてる場合は、仲介店が知っていますので事情を話してオーナー様に繋いでいただけないかお願いをすることができます。

ただし、仲介店とオーナーの関係が薄かったり、こちらの意図をご理解いただけなかったり、その他もろもろの理由でご協力いただけないこともあり得ます。

 

見つける方法② 管理会社に聞く

また、仲介店は募集しかしていなくてオーナー様との間に管理会社が入っている場合もあります。

その場合は管理会社のオーナー担当フロントマンに相談をすることになりますが、それにもいろいろとハードルがあります。

 

見つける方法③ 不動産登記情報を調べる

不動産(土地・建物)の所有者は、その物件が自分のものであると公的に証明するために必ず不動産登記をしています。

不動産登記情報は法務局の窓口や登記情報提供サービスなどのネットサービスを使って、誰でも調べることが可能です(少しお金がかかります)から、物件の所有者さんの情報はこれで調べられます。

①②の方法が円滑に取れるのであればその方がいいですが、無理な場合は不動産登記情報で物件所有者を調べて突撃アタックすることになります。

この方法の場合、いきなり世知れんリフォーム屋(失礼w)からコンタクトがあることになるので、大家さんに警戒される可能性が多分にあります。笑

物件所有者はご高齢のお父さんで、賃貸の実質的な交渉窓口は息子さん、なんていうパターンも多いですから注意が必要です。もし可能であれば、もう関係性のできている仲介店や管理会社経由でお話しできるのがベストだろうな…。と思いました。

 

今回、わたしのオーダーメイド賃貸住宅を一緒に企画してくれているH社さんとは、まずは③の方法で進めていくことになりそうです。

業者さんの協力を得るにはどうしたらいいか?についても少し考えておきたいです。

 

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