5>賃貸をオーダーメイドするための希望条件について考える

2016/04/29

5>賃貸をオーダーメイドするための希望条件について考える

オーダーメイド賃貸住宅

オーダーメイド賃貸のデザインをしていただく予定のデザイン会社H社にお伺いして、実現までの段取りを打ち合わせさせていただいたたのちん管理人のなむ。

自分の希望する物件の条件はおぼろげながら決まっているのですが、それが市場にあるのかどうか、実現できそうな条件なのかどうか、少し考えてみることにしました。

 

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物件の希望条件について考える

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賃貸の仕組みをご存じのデザイン会社さんとは出会えましたので、次のステップは「オーダーメイド賃貸」にできる物件、すなわち「オーダーメイド賃貸」に意義を感じてくれるオーナーさんを探すことです。

ちょんまげ兄デザイン会社H社の担当Nさんが「物件探しします!」とおっしゃってくださったので、ありがたく待つことにしました。

 

この時点で先方にお伝えしていたわたしの希望条件は、

 必須   icon-angle-right ねこが2匹飼えること
  家賃・共益費・駐車場込みで10万以内
 希望    名古屋市南西部エリア(港区・中川区・中村区)
  RCマンション
  45㎡以上
  1SLDK~2LDK
 不問    駅距離
  築年数

です。

わたしの物件探しで必須かつ最大のハードルが「ねこが2匹飼えること」です。笑

これはもう譲りようがありません。

あとは、家賃・共益費・駐車場の合計が10万以下ですが、共益費5千円、駐車場1万円程度になると思いますから、家賃にかけられる費用はおよそ8.5万程度です。

希望エリアが名古屋市南西部エリアなのは、今住んでいるエリアだということと、会社にそう遠くないエリアだということ、なにしろ利便性の割に家賃が安いということが理由です。

海抜0メートルエリアだということと、昔からの土地の因習もあるようで、地域民には評価の低いエリアではあります。治安が悪いともよく言われます。

しかし、なむは生粋の名古屋人ではありませんから土地のしがらみはありませんし、なにしろそもそも賃貸ですから永住するわけでもありません。子供がいるわけでもありませんから、文教エリアである必要もありません。オフィスであれば所在地の住所が気になることもあるかと思いますが、住宅ですからそういう点でもクリアです。

しかし、物件自体の管理状態は気にしています。

清掃の状態や集合ポスト・掲示板・ゴミ置き場の管理、照明・植栽・駐車場・駐輪場…管理状態の悪い物件は、問題が起きる可能性が高いです。

管理の悪い物件は、必ず管理費用以上の問題や課題があります。
古くても管理状態がいいことは条件のひとつです。

 

自分が求める物件があるのか…データでみてみよう

これらの条件で当てはまる物件がありそうなのか、少し調べてみました。

ほんの10年くらい前までは考えられませんでしたが、今は物件情報のポータルサイトもデータが蓄積されてきて、ある程度の相場はすぐ調べられるようになりました。

業界の変化は目覚ましいですね。

ホームズ家賃相場」でサクッとみてみます。

条件1:「マンション・50~60㎡・新築・1LDK」

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まずはベースになる相場をチェックです。

希望エリアの港区では今の予算を出せば新築でも充分物件探しができることが分かります。しかし、時間と手間をかけてわざわざ中古のリノベーション物件を探しているのは、「The 賃貸住宅」にない価値を求めているからです。

条件2:「マンション・50~60㎡・築10~15年・2LDK・3K・3DK」

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多額の費用をかけてリノベーションの検討に入るのはまだ早いかな?と思う、築10~15年の相場を見てみます。間取りを2LDK・3K・3DKに変更したのは、50~60㎡の物件のボリュームゾーンだからです。

中村区が飛び抜けて高いのは、大型供給があった名古屋駅周辺の再開発エリアも中村区だからです(駅裏は田舎なんですけどね…)。希望エリアの港区・中川区で予算内の物件はありそうです。課題は、家賃+1.5万~2万でフルリノベーション(オーダーメイド)が可能かどうかですね。

なむ的にはこのくらいの比較的新しい築年数で、ある程度管理の行き届いた物件でオーダーメイドできれば一番うれしいです。

ですが、ちょっと難しいかな…。

オーナー様のローン残債や減価償却の終了時期なども気になるポイントです。

条件3:「マンション・50~60㎡・築15~20年・2LDK・3K・3DK」

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条件2の築年数の条件だけを変えました。

港区+2.4万円、中川区+1.9万円の予算は確保できています。

このあたりの築年数になると、共用設備に不足を感じる物件も出てくるはずです。

例えば極端に言うと、居室内に同じ300万円のリノベーション費用がかかったとしても、オートロックなし・エレベーターなし・モルタル吹き付け外壁・大規模修繕未実施の物件と、オートロック・エレベーターあり、外壁タイル仕上げ・大規模修繕済の物件とでは同じ家賃設定はできない可能性が高いです。

このくらいの築年数は、これまでの管理の良し悪しが徐々に出始める時期です。
大家さんの手の入れようによって、同じくらいの築年でも差が出てきますので、スペックの差が家賃の格差になりやすい気がします。

条件4:「マンション・50~60㎡・築20~30年・2LDK・3K・3DK」

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築年数の条件をもう一段階あげました。

このあたりの築年数になってくると、ローンの残債も減りつつあり、大規模修繕や相続などの背景もありで、売却するか、建て替えるか、直して長く使うか考える大家さんもいらっしゃると思います。

見えない部分にある配管などの寿命も近いですから、長く使っていくのであればスケルトンリフォームは効果的です。収益性を高めるために丸ごとコンバージョンなどを行ってもいいかもしれません。

なむは昔、築45年の分譲賃貸(管理組合の自主管理物件でした)で快適に暮らしていた経験もありますから、管理さえ行き届いていれば築年数は問いません。

リノベーションのメインターゲット物件はこのあたりになるのではないでしょうか。

 

 icon-check これらのデータには残念ながらねこ2匹の条件は加味できませんでした。

あくまでもデータはデータでしかありませんから総論の目安にしかなりませんが、漠然となんとなく適当よりはマシかなと思います。

急いで引越しをしなければいけない事情はなく、あくまでも自分が豊かな暮らしをおくり、デザイン会社さんにも利益を上げてもらい、物件の価値を高めてわたしが出て行った後も高い家賃で貸せて大家さんにも利益があるようにしたいというプロジェクトなので、いろんな情報を集めながらコツコツやっていこうと思います。

 

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