最低限おさえよう!賃貸経営に関連する11個の税金と3つの節税方法

2016/06/15

最低限おさえよう!賃貸経営に関連する11個の税金と3つの節税方法

賃貸あれこれ

賃貸経営にはいろんなリスクやトラブルの種があるなぁ…。といつも思う、たのちん管理人なむ。

税金対策のために賃貸経営をやっているという方も多いはずなのですが、あまりよくわからない…という大家さんも多いです。

賃貸経営に関連のある税金について考えてみます。

 

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賃貸経営は税金との戦い

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土地や建物などの不動産を活用した賃貸経営を行うときに、税金との関わりを無視することはできません。

それほど多くの税金と関わっていくことになります。

日本の税金の制度は、自分が払う税金を自分で計算して納めるという「申告納税」が基本です。

誰も、あなたの場合はこうした方がいいよ、とか、こうしなさい,、とか、これだけ納めなさい、とかわざわざ教えにきてくれません。

なので「こうすれば評価額が圧縮できたのに」とか「このタイミングで経費計上した方がよかったのに」とか「せっかく特例が使えたのに知らなかった」など、わかっていれば得をしていた、または損をしなかったということが本当に多く発生します。

大家さんは基本的には地主さんで比較的余裕のある事業主さんが多いのかもしれませんが、市場がどんどん冷えこんでいく昨今、これまでと同じ感覚で賃貸経営していては収入と支出のバランスはどんどん悪化してしまうことになりかねません。

 icon-hand-o-up そのためには、賃貸経営に係る税金の知識は必須です。

しかし、大家さん自身が税務のあれこれや節税のノウハウを一から十まで持つことは、本業で税理士をやっているような税理士大家さんでもない限りなかなかできません。

税法は毎年改正されますし、専門用語は難解で、シロウトが理解して腹に落とすにはそれなりの根気と時間が必要になります。

しかし、ベースとなる基本的な税金の仕組みをざっくりとでも把握して、その上で毎年春に施行される改正情報から自分に当てはまりそうなものをチェックすることはできるかもしれません。

常にアンテナを張って、自分の賃貸経営に影響がありそうなことがあれば、その都度、税理士さんなどのその道のプロにお伺いすればバッチリです。

  大家さんは「大家のプロ」ですから、税金についてプロ並みの知識を持つ必要はありません。

税務に関しては基本的な知識を持ったうえで、「税金のプロ」と協力関係(パートナーシップ)を築くことの方がよっぽど大事です。

大家さんが夜な夜な税金のことで頭を悩ませて、本来の賃貸経営がおろそかになっては本末転倒です。

 

パートナーと働くうえで大事なのは賃貸経営者としてのスキル

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しかし逆説的にいうと、税理士さんは「税金のプロ」です。

多くの大家さんが勘違いしてるんじゃないかな?と思うことがよくあるのですが、税理士さんは大家さんの仕事についてはあまりご存じではありません。

  あくまでも、事業に関連する「税務」のプロなんです。

ある程度の事業規模でやっている大家さんや、賃貸経営以外にも事業展開されている大家さんは、お抱えの税理士さんや申告時期にお世話になる税理士さんがいることが多いですが、丸投げでお任せしっぱなしになっていることも多いです。

事業を大きくしていくには税理士さんのご協力は必要不可欠なものですが、税理士さんに任せているからすべて安心、賃貸経営者の視点に立った最適な税務処理をしてもらっていると考えるのは大きな間違いです。

税理士さんは、さまざまな種類の税の知識に長け、最新の税制情報をお持ちで、申告書を正確に作成し、滞りなく手続きを済ませてくれる税務のスキルがあります。

しかし、大家さんの賃貸経営の展望まで考えた税務処理をしてくれるわけではありません

例えば、大家さんが納める税金を減らしたいと思って相談したとき、経費の使い方や減価償却の方法などのアドバイスはいただけると思います。

不動産所得が赤字であれば当然税金はかかりませんので、究極の節税対策はそのようなテクニックを駆使して赤字で決算することです。

しかし、今後賃貸事業を拡大したいという意思が大家さんにあった場合、赤字決算は足かせになってしまいます。なぜなら、収益不動産の多くは借入をたてて購入するからです。

キャッシュで不動産を購入できる方は別ですが、多くの方は銀行などの金融機関からの融資を受けて物件を購入します。そのときの与信調査で赤字経営は引っかかることがあります。

当たり前ですよね。

お金を貸すというリスクを背負う銀行が、経営のうまくいっていない赤字経営者にお金を貸したがるわけがないからです。

  税理士さんは、そこまで大家さんの目線では賃貸経営を見てくれません。

税理士さんは、大家さんから依頼を受けた税務に関する業務をいただいた対価の分だけ提供するのが仕事であって、大家さんの賃貸経営を成功に導くのが仕事ではないからです。

  これは、税理士さんだけでなく管理会社などの場合も当てはまります。

管理会社の仕事も、大家さんから受託した管理に関する業務を対価の分だけ提供すること、です。

大家さんの中には、顧問料や管理委託費などのお金を払っているのだから、自分の望む結果を出さないのは業者の力不足だ。と思っている方も多いですが、多くの場合は、そこまでの委託内容や委託費用になっていません。

そして、大家さんのマネジメントスキルが不足しているという課題の方が大きいです。

人に自分の意図するように動いてもらって、期待する以上のパフォーマンスを発揮してもらうには、動かす側にそれなりのスキルが必要です。

大家さん自身がある程度必要な基礎知識を身につけ、税理士や管理会社などを動かす立場として明確に方針を打ち出して、自分が求める結果を実現させるだけの能力があるかどうか。

すなわち、賃貸経営者としてのスキルが十分であるのかどうか。を、自問してみることも大事です。

そうでないと、あの税理士は使えない、あの管理会社は使えない、と愚痴ばっかり言う羽目になってしまいます。

 icon-caret-right 本来逆です。

  いちばん偉いのは大家さんですから。

それらのプロを使いこなす能力を大家さんが持てばいいだけの話です(言い方キツイなぁ…笑)。

 

賃貸経営を行う3つの目的と税金の関係

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大家さんが賃貸経営を行う動機や目的はいろいろです。

その目的ごとに、考え方ややり方は違っているのが当たり前ですが、ここでは「税金」という視点から賃貸経営を行う目的を考えてみたいと思います。

 

賃貸経営をしておられる大家さんにも、さまざまな属性がありますね。

家族経営で小規模にやっておられる大家さん、そこらじゅうの土地に建ってるアパート全部持ってる大家さん、法人化して組織経営されている方もみえるでしょうし、裸一貫イチから資産を築いていったやり手大家さんもおられるでしょう。

しかし、アパート・マンション・戸建てなどの住宅をメインにした賃貸経営をやっておられる大家さんは、先祖代々の土地を受け継いで始められた地主さんの割合が圧倒的に多いです。

 icon-hand-o-up いわゆる「土地活用」のための賃貸経営です。

それら多くの地主系大家さんが賃貸経営を行う目的は、大きく3つあります。

*賃貸経営を行う3つの大きな目的<守る・攻める・受け継ぐ>

 

 icon-caret-right 不動産は、何にもしなくてもただ持っているだけで税金がかかります。

  そして、貸して運用しても税金がかかります。

  新しく買ったり建てたりするにも税金がかかりますし、「もうやだ売りたい!」と手放すときまでも税金が取られます。

  なにをやってもやらなくても、不動産に触ってるだけで税金とられます。笑

なぜなら、不動産の活用は「資産の運用」という側面があるからですね。

要するに、基本的に賃貸経営は人に貸すほどの資産を所有しているお金持ちが行う事業であるということです。

  そこには常に税金との戦いがあります。

日本はお金持ちほど税金をたくさん払うことになっています。

なにをやってもやらなくても、知ってても知らなくても、取られるもんは取られます。笑

そう言われたら、できるだけ上手に運用してできるだけ取られるものを少なくしたい!と思うのが人情。

考えるのは…

節税ですね(^^)

 

1.守るための節税

相続税や固定資産税など不動産の取得や保有にかかる税金は、資産(財産)にかかる税金という意味で「資産税」とも呼ばれます。

  資産があるだけで取られる税金のことです。

もうすでに持っている方は、まずはなんとかこの保有部分の税金を減らしたいと考えます。

具体的に言うと「固定資産税」と「都市計画税」です。

持っているものをできるだけ「守ろう」とするための節税です。

*賃貸経営と節税① 保有コストを減らす<守るための節税>

 

2.攻めるための節税

次に考えるのは、せっかく持っているんだから上手いこと運用して稼ぎを出そう、ですね。

「税金分くらい賄えればいいや」という方から、「ガッツリ稼いで資産を増やそう」という方までさまざまですが、稼ぐという「攻め」の姿勢での運用です。

賃貸経営で収益を上げると「所得税・住民税」の負担が大きくありますし、「事業税」や「消費税」なども課税されます。

  稼ぎを最大化するためには、不動産所得に対する税金への節税対策が必要です。

*賃貸経営と節税② 所得と財産を増やす<攻めるための節税>

 

3.受け継ぐための節税

最後に考えるのは、出口戦略ですね。

自分が死んだら売っぱらって借金さえ残らなければ、あとは子供に残すものはない。ということもあるかもしれませんが、多くの場合は子孫に資産を「相続」したいと思います。

  相続で難しいのは、相続する資産の最大化だけが残された子孫の幸せではない、ということです。

節税対策に勤しむばかり、現金が不足したり分割で揉めたりと、良かれと思った相続対策が「争族」になってしまうことがあります。

基本的には「相続税・贈与税」をベースに、「譲渡所得税」「不動産取得税・登録免許税・印紙税」などの知識も必要になってきます。

*賃貸経営と節税③ 相続について考える<受け継ぐための節税>

 

不動産と関係のある税金の基本

では、賃貸住宅経営を行うに当たって具体的に関係のある税金はどんなものになるのでしょう。

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不動産は所有している間は、常に何かしらの税金がかかってきます。

 

税金がかかるタイミングその1.取得したとき

 icon-angle-right もらったとき、買ったとき、建てたとき、さらには大改装した時まで…

  取得したね?資産増えたね?

というタイミングで、税金をもっていかれます。笑

不動産を取得するときは、払う税金分のお金を余分に持っておかないといけません

特に注意がいるのは、もらう(贈与・相続)ときですね。

税金分の現金がなかったら、せっかくもらった不動産を税金のカタに取られることになってしまいます。

不動産の取得 贈与を受けた場合   贈与税
  不動産取得税
相続した場合   相続税
購入または新築・増築・改築した場合   不動産取得税
  消費税
  印紙税
登記をする場合   登録免許税

*不動産の取得にかかる税金:贈与税

*不動産の取得にかかる税金:相続税

*不動産の取得にかかる税金:不動産取得税

*不動産の取得・譲渡にかかる税金:印紙税

*不動産の取得・譲渡にかかる税金:登録免許税

*不動産の取得・賃貸・譲渡にかかる税金:消費税

 

税金がかかるタイミングその2.賃貸しているとき

賃貸経営にいちばん大きく影響するのがこの「賃貸したとき」の税金です。

多くの大家さんが常日頃やっておられる節税対策はここの対策が主です。

本業で儲かって儲かって税率が高すぎてたまらん、といってわざと赤字を出すために賃貸経営している方もおられますが…後ろから刺してやろうか

そういう大家さんはここの税金をコントロールしておられるということですね。

不動産の賃貸 賃貸している場合   所得税・復興特別所得税
  住民税
  消費税
  個人事業税

*不動産の賃貸にかかる税金:所得税・復興特別所得税・住民税

*不動産の賃貸にかかる税金:個人事業税

*不動産の取得・賃貸・譲渡にかかる税金:消費税

 

税金がかかるタイミングその3.保有しているとき

不動産は持ってるだけで税金かかるんですもんね。

さすが資産税です。

持つ者から取っていくということですね(いいぞもっとやれ)

なむは持たざる者だから税金ナシ…。

それもそれで、ダメ人間っぷり露呈しているようで切ないです(家主さんになりたいw)。

不動産の保有 保有している場合   固定資産税
  都市計画税

*不動産の保有にかかる税金:固定資産税

*不動産の保有にかかる税金:都市計画税

 

税金がかかるタイミングその4.譲渡したとき

もう無理w

抱えきれんw

ギブギブw

売るw

という時にまで、無慈悲に税金が取られます。鬼ですね。

というのは本当ですけど、譲渡するのはこんな時ばかりではないのでそれだけは誤解なきようにお願いします(誰もしませんw)。

不動産の譲渡 売却した場合   所得税・復興特別所得税
  住民税
  消費税
  印紙税
登記をする場合   登録免許税

*不動産の譲渡にかかる税金:所得税・復興特別所得税・住民税

*不動産の取得・譲渡にかかる税金:印紙税

*不動産の取得・譲渡にかかる税金:登録免許税

*不動産の取得・賃貸・譲渡にかかる税金:消費税

 

これからの賃貸経営はチームで行う?

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賃貸経営をしていく以上、常に付きまとうのが税金です。

税金を減らすための具体的なテクニックはさまざまで、経営方針や売買、相続などのタイミングでも取りうる手法は変わってきます。

賃貸経営をよく知っている税理士さんが味方にいてくれたらとても力強いですが、多くの税理士さんは法人の会計や顧問をメインにされていることが多いです。

なぜなら大家さんの数より、法人さんの数の方が圧倒的に多いからです。

相続案件なんか処理したことない、っていう税理士さんいっぱいいます。

修繕費用の償却処理や、相続不動産の評価方法などは、知識のない税理士さんだと余計な税金払うことになることもあったり…なかったり…ラジバンダリ(歯切れ悪いw)。

最近は管理会社でも、ただ単に委託された管理項目の作業を行うだけではなくて、経営支援やコンサルティング、相続相談も行っていけるよう自己研鑚しているところも出てきました(まだまだですけど)。

そういう視点でのパートナー探し、というのも、これから先の賃貸経営には必要なのかもしれません。

 

-No.12税金リスク
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