金利が上昇したときに賃貸経営へ与える影響について、なむが思うこと

2016/06/15

金利が上昇したときに賃貸経営へ与える影響について、なむが思うこと

賃貸あれこれ

賃貸経営、というか不動産投資のやり方や目的も人それぞれで、これが正解なんて言うものはないことは重々承知しているつもりのたのちん管理人なむ。

はたから見ているだけで自分がやっているわけでもないのに、御託並べるのも無粋だなということもわかってはいるものの、ここ数年の上げ相場でどう見ても高掴みしている投資家さんが多い気がして気になっています。

これから金利が上がっていくと仮定した場合、賃貸経営には影響はないのか考えてみます。

 

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金利上昇リスクは家賃でカバーできるからヘーキヘーキ。とか、ホンマかいな?

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金利の上昇が賃貸経営に影響を与えるのは、変動金利でローンを組んでいる場合です。

全期間固定の場合は関係ないです。

ローンが終わっている場合も関係ないです。

金利の上昇と事業運営についてよく言われるのは、金利が上昇するということは景気がよくなっている証拠だから、市場にお金が出回っているし物価にも反映させられるから、金利上昇の影響は限定的。というお話。

要するに、金利上昇局面には家賃も上げられるようになるから返済額が増えてもカバーできるでしょう、と言うことなのですが、そんな簡単な話でしょうかね…。

マクロで見ればそうかもしれません。

金利が上がれば物件価格は上がると思うので、含み資産は拡大すると思うのですが…。

なにが言いたいのかというと、

 icon-hand-o-up なむはインフレ局面であっても、原状ママで家賃が上がるという見方には懐疑的。

なのです。

なぜなら、金利はその時の経済の状況によって上がったりも下がったりもするでしょうし、カップラーメンは100円になったり150円になったりするでしょうけど、人の生活レベルは上がりはすれども下がりはしないと思うんです。

昔は18㎡の3点ユニットバスの1Kに50,000円の家賃をなんの疑問も持たなかったですが、今は35,000円でも入居者がいないです(場所考慮してないです、一例です)。

これからいくら金利が上がって景気がよくなって、モノの値段が上がったとしても、18㎡の3点ユニットバスの1Kに50,000円出してくれる人はいません。

なぜなら、50,000円出せば25㎡のセパレート1Kに住めることがわかっているからです。

そもそも部屋は余っているんです。

  景気の浮揚が人口増加を伴ったものであるならば別ですが、借り手優位の賃貸市場環境は金利が上がっても変わりません。

景気が上向いてきたら、入居者さんは家賃に+2,000円はしてくれると思います。

+5,000円、+10,000円でもしてくれるかもしれません。

ですが、それは今の部屋の家賃増額を許諾することにはならないと思うんです。

どうせ家賃増額するなら、今より新しくて、広くて、立地がよくて、設備が充実していて、条件のいい部屋を探します。

家賃の増額はすなわち、もうワンランク上の部屋を求めることになると思います。

だって、そもそも部屋は余っているんです(しつこいw)

賃貸の部屋の場合、決して同じものが高く売れるようにはならない、となむは思っています。

そう考えると大家さんにとって金利の上昇は、返済利息も上がるし、家賃は上げられる可能性は高まるけど、設備投資やリフォームとトレードオフ、という関係性な気がします。

 icon-angle-right そんなにいいことないよなぁ…。

  そんな気がするなぁ…。

景気が良くなると消費は増えるから、モノの値段(客単価)は上がると思うんですけどね。

今まで1着しか買わなかった服は2着売れるかもしれないし、ココ壱のトッピングは2つに増量されるかもしれません。

でも景気が良くなったから、家を2部屋借りよう!とはあんまりならないですよね…。

(なむは2部屋借りたいけどw)

まあ、これはなむの個人的な意見です。

まとめると、金利上昇リスクは家賃でカバーできるからヘーキヘーキ。とか、ホンマかいな?です。笑

 

上がるも八卦、上がらぬも八卦では、経営とは言えないのではないでしょうか?

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あと、辛辣なことをいうのなら変動でローンを組んだのに少しの金利上昇でデフォルトしてしまうような賃貸経営をもし今している可能性があるのなら、気づいた段階で早く損切りすべし。です。

今ならまだトントンで手仕舞えるかもしれません。

実際金利が上昇局面に入っていったら、買える人の数がそもそも減ります。

買い圧力が弱まっている時期は高くは売れませんし、現金化を急ぐような状況下にあると当然買いたたかれます。

ちょっと極端でしょうか…?

でも空室率の改善や未納の回収、修繕リスクなどは大家さんの努力で解決できますが、金利の上昇は経営努力じゃ回避できませんよね?

コントロールできない事象が経営を危機にさらすほどのリスクにもしなっているのなら、それは事業ではなくて博打です。

まとめると、上がるも八卦、上がらぬも八卦では、経営とは言えないのではないでしょうか?です。

 

この賃貸経営は再現性のある方法で行われている投資なのか?

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↑どうか。

資産拡大のための投資として賃貸経営をはじめられた方で、よく考えたことがないよ。という方には考えてみて欲しいな…。と思ったりします。

自己資本比率の高い地主大家さんは最悪子供に残す財産がなくなるだけで済みますけれど、投資で自己所有をしている大家さんは借財が残る可能性があります。

ガチで余計なお世話ですけどw

 icon-angle-double-right どこに課題があるのかわからない(なんとなく儲かりそう)

  問題は起きてから考えよう(かかっても100万くらいでしょ)

  まあ何とかなるだろう(オーバーローンだけど)

  上手くいってるから大丈夫(たまたま)

という方が多い気がして仕方がないんですよね…(ノД`)・゜・。

世の中には悪い人もいっぱいいますし…。

みんな味方の顔しています。

お気を付けくださいませ。

 

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