【2016年3月】金利の動向と賃貸経営の関係について、なむが思うこと
2016/06/15
ここ数年、大家さんの不動産売買が盛んですね。
相続、不動産価格の上昇、低金利の継続…要因はいろいろみたいですが、結構頻繁に動いています。
先日導入されたマイナス金利と賃貸経営の関係について、なむもあれこれ考えてみました。
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日銀のマイナス金利発動とその理由（なむ調べｗ）
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なむは専門的な知識がないので、言葉の使い方やニュアンスに間違いがあるかもしれません。致命的な勘違いがあれば教えてほしいです。 |
この記事を書いている今は2016年3月です。
先月、日銀がマイナス金利を導入しました。
日銀は銀行のための銀行です。
一般の人は日銀の口座を持つことができません。
各民間銀行はわたしたちから集めた預金をさまざまな方法で運用して儲けを出していますが、日銀にも預託しています。
これまでは預けたお金には金利がついていましたので、日銀の口座にお金を入れておくだけで儲かっていました。
が、マイナス金利が導入されましたね？
マイナス金利とは、この各銀行が日銀に預けているお金の金利をマイナスにするよ、という意味です。
すなわち、各民間銀行は日銀にお金を預けているのにさらに金利まで取られるという事態になってしまったのです。
しかし、いくら日銀が預けた預金の金利をマイナスにしたからといって「目には目を」で、同じように民間銀行が一般の人から預かった預金に対してマイナス金利を発動することなんてできません。
そんなことしたら、私たち全員、銀行からお金引き上げちゃいますよね？
全部引き出してタンス預金になりますｗ
タンス預金は1年経とうが10年経とうが、1円の価値も生み出しません。
むしろ昔の5円が今の5円の価値とは違うように、相対価値は下がる可能性が高いです。
お金がみんな家の金庫にしまってあって全然世の中に還流しなくなる…。
そんなことになったら、全く経済が動かなくなってしまいます。
銀行は、日銀に金利を払って、預金者にもわずかながらでも払わなくてはならない、2重苦です。
じゃあ銀行はどうする？？
今ある預金を積極的に運用して今よりも儲けを出して、日銀に金利を払うくらいへっちゃらにするしかありません。
要は、日銀は民間銀行に対して、ウチに預けっぱなしにしてないでもっと積極的にお金を動かして経済を浮揚させなさいよ、景気をよくしなさいよ、と言っているわけですね。
（たぶん。ここまでなむの理解ｗ）
マイナス金利発動と不動産価格について（なむ調べw）
銀行は優良なお金の廻し先を探していますが、企業は長引く不況である程度のリストラも完了し、内部留保を貯めこんでいたりします。
すると、お金借りるニーズが薄いんですね…。
銀行は取引先にお金貸したい。
でも優良企業はお金持ってるから借りる必要ない。
金利は目いっぱい下がってるし、借りたい中小企業はある。
しかし、銀行はお金を貸したいとはいえ回収できないリスクの高い企業にはそんなに貸せない…。
となると、不動産にお金が流れてくる可能性は高まります。
不動産は現物がありますからね…。
未収のリスクが低くなります。
昨今の収益不動産の値上がり幅は、流通に疎いなむでもわかります。
低金利でお金が流れ込んでくれば、買いたい人は増えますよね。
買いたい人が増えれば、価格が上がるのは自明の理…。
ほんの数年前では考えられない利回りで中古物件が売れてたりします。
築25年だよ…？
配管もエレベーターも近いうちに壊れるよ…？
家賃なんか下限だし…。
バブル時代じゃあるまいしキャピタル取れる程上がらないと思うよ…。
人口減る一方だし…。
年寄り増える一方だし…。
空き家増える一方だし…。
と思ったりもしますが、所詮なむはただの管理会社社員なので、きっと考えが浅いだけです（と信じたい）。
高づかみさせられていないことを祈るばかり。
税金対策であることを祈るばかり。
（たぶん。ここまでなむの解釈ｗ）
金利と売買と組み替え…相続と新築の話（なむの妄想）
で、ここからはそんななむの理解と解釈を踏まえた妄想の話ですｗ
金利は今、めっぽう下がっていると思うんですよね。
これ以上下がる可能性はあるのでしょうか？
そして物件価格はかなり上がってきている。
大家さん的には、今は売り時なのかなぁ…。
それとも上がってるのは都心部だけで、田舎のアパートの手仕舞いは難しいかな。
売るだけ売って現金を持っていても仕方ないので、基本組み替えることになるのかもしれないですけど、買い物件を探すのが難しそう。
どうなんでしょう？
なむは流通の知識ほとんどないです。
教えてエロいえらい人。
ちょっと話が限定的になるんですけれど、なむ的には、田舎の地主大家さんはできるだけいい時期に田舎の土地を整理して、都会の不動産に資産替えした方がいいと思っているんですよね。
先祖代々頑なに守り続けた土地を手放すのは地主のプライドにかけてできん！と言われるかもですが…。
大家さんが死んでから困るのは、後に残る子や孫ですからね。
相続が発生してしまってからでは遅いです（当たり前かw）。
先祖のために子孫を犠牲にすることにならなければよいと思っています。
特にアパート。
田舎の古いアパートの行く末はちゃんと考えた方がいいです。
資産の組み替えをする気が毛頭ない、もしくは難しくて、お金を借りられる状態にあるのなら、キチンと物件に手を入れるしかないです。
長く使う前提ってことですもんね？
キチンと手入れしておかないと、相続した後に大事な資産を二束三文で手放す羽目になります。
今ある物件や資産を守るために必要な投資は受け渡す前にちゃんとやった方がいいと思います。
相続で現金吐き出した後に、テコ入れしないと稼げない古い物件だけ残されたら、相続人さん困りますよ…。
そうでなくても経営環境は厳しくなる一方です。
できるだけ経営しやすい形で受け継いだ方がいいと思っています。
あと、銀行さんがお金借りて借りてって言ってきたとしても、新築するなら、場所だけは、場所だけはよく考えてやってくださいね、というと思います。
こんだけ家が余ってるのに、いまだにこの国は景気浮揚のために住宅着工に頼らなくてはいけないのか…。
と思うほど、土地活用は賃貸経営しか選択肢がない状況に追い込まれている気がします。
建ててもいいけど、ヘンなもん建てたら修羅の道ですｗ
それか、裏で地主さん撲滅運動が開催されているのかも。
小金持ちで情弱な地主さんに資産吐き出させて世にお金を回したいのか…？みたいな変な勘繰りしてしまいます。
間違っても投資の理由が、銀行が言うから、金利が低いから、増税前だから、30年借り上げてくれるから、だけではないことを祈ります。
長期間にわたる事業としてキチンと成り立つ算段であるならば止める理由はありませんので、GOGO(∩´∀｀)∩です。
（なむの妄想おわり）
なむの妄想２
＊金利が上昇したときに賃貸経営へ与える影響について、なむが思うこと