賃貸経営の必要経費とは！経費倒れにならないための3つのポイント
2016/06/15
賃貸経営にはいろんなリスクやトラブルの種があるなぁ…。といつも思う、たのちん管理人なむ。
賃貸経営をするために支出した費用はもちろん経費として計上しますが、結構大雑把な大家さんも多いですよね。笑
いざというときに、あれ？お金がない？？なんてことにならないためのポイントについて考えてみます。
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賃貸経営で必要になる経費とは
賃貸経営をしているといろんな経費が発生しますよね。
管理料や水道光熱費などのように毎月もしくは毎年、おおよそ固定で発生する費用は計画に組み込みやすいですが、機械設備の故障など突発的に多額の費用が必要になるケースもあります。
管理会社からの電話が鳴るたびに「退去の連絡か？ どっか壊れたか？」と忌々しく思う大家さんも多いと聞きます。笑
タイトルには経費倒れとつけていますが、経費の支払いがままならなくて危機に陥る大家さんはそんなに多くはないかな…。となむは思っています。
- 現金がなくて困ってる方はよくいますが…（汗）
- 経費を使いたくて困ってる方もよくいらっしゃいますね…（羨）
でもまあ一応、どんなものが経費になるのかならないのか、そして大家さんは経費に対してどのような点に気をつけておいたらいいのか考えてみます。
１：租税公課
賃貸経営に関係する以下のような税金は、必要経費になります。
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所得税や住民税、相続税などは必要経費にはなりません。
＊経費になる税金（租税公課）
２：損害保険料
建物にかけた火災保険や地震保険、施設賠償責任保険などの保険料は必要経費です。
最近では、孤独死や自殺などのリスクも勘案した「賃貸住宅費用補償保険（家主費用保険）」へ加入する方も増えてきています。
損害保険料は一括払いすることも多いと思いますが、まとめて支払っていても経費計上できるのは当年度分に相当する額だけなので注意が必要です。
＊突如くる災害！大家と入居者…８種の保険を活用したリスク回避方法
＊もし、所有物件が事故物件になったら…！知っておくべき9つのこと
３：減価償却費
減価償却とは、建物や設備などの物件購入費を、その年の経費としてどかんと一括で計上するのではなくいったん資産として計上し、その後複数年にわたって少しずつ分割して経費計上する会計処理のことです。
木造・ＲＣ造などの構造やそれぞれの設備によって、分割する年数や償却率が税法で定められているので、それにしたがって毎年経費計上していくことになります。
減価償却のいちばんのポイントは、実際には一括で支払いが終わっていてお金の支出がない場合でも、毎年経費の計上を行うことです。
実際にはお金が出て行っていないのに経費計上できますので、帳簿上の数字よりもキャッシュが貯まりやすくなります。
＊減価償却とは？
４：修繕費
建物や設備を維持するための修繕や、原状復旧のための費用は修繕費として計上します。
壊れた部分の修理や、原状回復のためのリフォーム、または20万円未満くらいの小規模な工事は修繕費として認められます。
しかし、修繕が目的であっても、不動産の価値を高めたり耐久性を増やすような付加価値の高い工事は「資本的支出」とみなされ、資産計上したうえで減価償却をすることになります。
＊修繕費はどこまで一括可能？修繕費と資本的支出
５：借入金利息
建物を取得するために金融機関から融資を受けた場合、その借入金の利息は経費として計上します。
実際のお金の支出は元本返済部分も含めた金額ですが、元本部分は経費にはなりませんので注意が必要です。
＊デフォルト回避！アパートローンの金利上昇リスクに備える4つの基本
６：管理委託費
大家さんが自分で自分の物件の管理を行っている場合は必要のない費用ですが、多くの場合、業務の一部あるいは全部を委託していると思います。
管理委託の内容を大きく2つに分けると、
- 入居管理業務：募集活動や契約事務、家賃などの集金代行・滞納督促、退去立会いや敷金精算業務、リフォーム手配、クレーム対応など
- 建物管理業務：日常清掃や巡回点検、建物や設備の定期点検・法定検査などの維持管理業務や修繕計画の策定、工事の実施など
これらの管理を委託する際の費用は経費計上できます。
＊業者丸投げでいい？やらなきゃいけない賃貸の管理・運営4つのお仕事
７：広告宣伝費
広告宣伝費は、大家さんから物件の入居を決めた管理会社や仲介店に対して支払う手数料のような費用です。
ＡＤとも言いますね。
大家さんと入居者間で結ぶ賃貸借契約を、不動産屋さんが仲介した時に受け取れる「仲介手数料」は、宅建業法上、家賃の1.08ヶ月分までです。
しかし、販促上必要であると思った場合には広告宣伝費を支払う場合もあります。その費用は、賃貸経営に必要な経費として計上することができます。
＊ＡＤの話
８：その他
- 水道光熱費 … 共用部分の水道・ガス・電気などの費用
- 交通費 … 所有物件の確認や管理会社との打ち合わせなどで賃貸経営に必要な業務にかかる移動費
- 通信費 … 管理会社や入居者との電話代や郵送料、ネットの利用など賃貸経営に必要な業務にかかる費用
- 消耗品費 … 掃除用具や事務用品、デジカメなど賃貸経営に必要な備品
- 接待交際費 … 管理会社や税理士、その他賃貸経営上必要と認められるつきあいにかかる費用
- 新聞図書費 … 賃貸経営や税金など不動産に関する書籍や新聞などの購入費用
- 弁護士・税理士報酬 … 顧問料や確定申告書の作成費用など賃貸経営に必要な業務にかかる費用
- 立退料・取り壊し費用 … 建物の新築をする場合
など
賃貸経営を行う上で必要かつ、社会通念上認められる範囲内であれば、およそ経費として認められます。
おいおい、そりゃやりすぎだよｗ
というものは否認されます。
＊事業的規模と経費
賃貸経営で必要経費にならないもの
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必要経費の算定は納める税金（所得税・住民税）と密接にかかわる部分ですので、とっつきにくくてわかりにくい部分ではありますが必要最低限の知識は持っていた方がいいと思います。
税理士さんに任せてるからいいよｗ
と、おっしゃるかもしれませんが、税理士さんは「税金の専門家」ではありますが「節税の専門家」ではありません。
賃貸経営にかかわりの深い税金は「不動産所得税」と「相続税」ですが、基本的に企業会計を主な生業にしている税理士さんは不動産の税務…そんなに得意じゃない…気がします。
…そんなことないですかね？？
「資産税」に強い税理士さんとタッグを組めればベストです。
…が、なかなかいらっしゃらないんですよね。
ご自身でも最低限の知識は持っているに越したことはありません。
＊これは認められる？経費
上手に経費を使うために、大家さんが知っておくべき3つのポイント
賃貸経営ではさまざまな経費がかかります。
当初計画では見込んでいなかったり、また、見込み違いで想定外に大きくなってしまったりする経費が多いのも現状です。
帳簿上儲かっていると思っていても、思うほど現金が残ってないこともよくあります。
そうした場合に困らないために、大家さんがあらかじめ注意しておいた方がいいポイントを３つあげてみます。
ポイント①：必要になる経費は当初の想定以上に増えると思っておく
賃貸経営を長く続けていると、当初計画では想定していなかった費用がかかっていたり、見込みよりも大きな金額がかかっていたりすることがよくあります。
１～２年などの短期間で行う事業ではないですから、計画通りにいかないことはある程度オリコミ済みとは思いますが、想定外に大きいとどこから手をつけたらいいのか悩みますよね。
想定外になりやすい経費・肥大化しやすい経費を知って、どういう優先順位をつけて投資を行っていくかを考えてみます。
＊ポイント①：必要になる経費は当初の想定以上に増える
ポイント②：キャッシュを手元に残しておくことを意識する
賃貸経営をしている大家さんの中には「節税」のために経費を使おうとする方がいらっしゃいます。
確かに上手に経費を使う事は、なにもしなければ払うだけの税率分、安く物品を買えたり修繕ができたりしますので賢いお金の使い方です。
しかし、賃貸経営で「お金を残す」ということを考えたときには、目的以上の経費を使って節税することが賢いとは言えない場合もあります。
通常の場合、帳簿上の利益と手元のキャッシュは合いません。
帳簿上では儲かってなさそうなのに手元には現金がたくさんあったり、帳簿上儲かっているのに現金が足りないことはよくありますよね。
突発的に想定外の支出があったとき、手元にキャッシュがないと対応できません。
最悪の場合、黒字倒産になることもあるのです。
手元に潤沢なキャッシュがある場合は節税のための施策は有効ですが、場合によっては、税金を多めに払ってもキャッシュを手元に置いておいた方がいい場合もあります。
節税対策とキャッシュフローについて、基本的なことを考えてみます。
＊ポイント②：キャッシュを手元に残しておくことを意識する
ポイント③：長期的な視野で賃貸経営を考える
賃貸経営は、モノを作って、売って、その年度の収支を見る、というような単年度の事業ではありません。
新築から10年、次の10年、さらに10年と時期によって運営の仕方がガラッと変わります。
基本的には、家賃という毎月毎月の安定した収入がベースになりますので、業績が年単位、月単位などで急激に乱高下するような事業ではありません。
ですから気がつきにくいのですが、失策をし続けるとじわりじわりと真綿で首を絞めるように事態が悪化していて、いつのまにか手詰まり状況になっていることもあります。
そうなると、資産を守っていくつもりで始めた賃貸事業のせいで、資産を失うことになりかねません。
賃貸経営の収益構造の変化とリカバリーについて、経費と投資の視点から考えます。
＊ポイント③：長期的な視野で賃貸経営を考える
リスクNo.８ 管理・運営面のリスク
