退去でもめない!原状回復と敷金返還をめぐるトラブル3つの防御策

2016/06/15

退去でもめない!原状回復と敷金返還をめぐるトラブル3つの防御策

賃貸あれこれ

賃貸経営にはいろんなリスクやトラブルの種があるなぁ…。といつも思う、たのちん管理人なむ。

数あるトラブルの中でも感情的になりやすく、得られるものよりも失うものの方が多いのが原状回復と敷金返還のトラブルです。

回避するためにはどんなことに注意したほうがいいのか、考えてみます。

 

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退去時に発生する原状回復と敷金返還をめぐるトラブル

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 icon-hand-o-up さまざまある賃貸経営上のトラブルの中でも、1・2を争う不毛なトラブルがこの退去時の原状回復負担や敷金返還をめぐるトラブルです。

なぜならもう退去をしたあとの、これ以上1円の利益も生み出さない元入居者とのトラブルに時間を費やし、精神をすり減らさなくてはならないからです。

縁あって入居して家賃をいただいていた元入居者さんと、最後の最後でダラダラと揉めてもいいことなんて何もありません。そんな時間があるのなら、新しく入ってくる入居者に向けてなにかサービスのひとつでも考えた方が建設的です。

入居者の故意や過失、または悪質な使用によって大きな被害をこうむってしまったことについて、泣き寝入りをしろと言っているのではありません。

賃貸経営は慈善事業ではないですから、然るべき対処はとことんまでキッチリと行っていかなくてはいけませんが、時代による市場環境の変化によって過去の商習慣に則った無理な請求は通らなくなってきています。

トラブルの実態を把握しつつ、できるだけ回避しながら心穏やかに賃貸経営したいものです。

*1.敷金精算をめぐる苦情・相談の件数と実態調査結果

 

どうして退去時に大きなトラブルが発生するのか

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退去時の原状回復の費用負担と敷金返還にかかるトラブルは、昔むかしからあったのかもしれませんが、なむの記憶にある限りではそんなに昔からフォーカスされていた印象はありませんでした。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が国土交通省から初めて公に出されたのが1998年ということですから、そのあたりの時期には深刻なトラブル事例が出ていたことは間違いないのだと思います。

なむが原状回復と敷金返還トラブルについて認識するようになっていったのは、おそらく「東京ルール」が世に広まり始めたころから…。

10年くらい前かなあ…?違うかなw

 icon-angle-right 当時はかなり衝撃を受けたような記憶があります。

  大家さんキビシクなるなぁ~と思ったのを覚えています。

なむ「個人」としては、イチ賃貸ユーザーですからWELCOMEなルールでしたが、これまでのやり方が通用しなくなる可能性が高まる大家さんにとっては、経営環境が厳しくなるのは間違いなかったからです。

 icon-angle-double-right 敷金パチンコで使い込んじゃってた大家さんもいましたからね~…

  預り金なのにw

  返さない前提でしたもんw

  まあ…、いい加減だったよね(遠い目)www

インターネットで情報の拡散スピードがものすごく早まっていましたから、これまで「敷金は補修費に使われて返ってこないもの?そんなもんか」と思っていた入居者さんも、「敷金は基本的には返ってくるはずのお金」という認識が急速に広まっていきました。

その頃、敷金返還をサポートする業者さんも爆発的に増えましたよね。

ああいうのは行政書士さん?がやるのかな…?

あんまり詳しくないんですが、興味津々です。
詳しい方、教えてください。笑

 icon-hand-o-up 消費者保護の声が急速に高まった時期でもありましたし、賃貸業界自体も「貸し手優位」から「借り手優位」に移り変わっていく過程で、いろんなことが一気に「大家さんに不利」になっていった印象はあります。

左うちわの不労所得時代の終焉でしょうか。

しかし日本は資本主義の社会ですから、その時代時代での経営環境の浮揚はいやおうなく襲ってきます。

環境の変化に文句垂れているだけで何もしなければ淘汰されるしかありませんので、経営者はブツクサ言いながらもその荒波を乗り越えていく工夫をしていくより仕方ありません。

しかしながら、賃貸経営者の皆さまは、というかこの業界の人間は、時代の変化に鈍感な方が多い。

入居者と大家さんの間には情報格差が発生してきています。

 icon-check 新しいルールを基準にした原状回復と敷金返還の判断を求める入居者

  貸し手が優位だった時代の常識が抜けきらない大家さん(と業者)

その2者間の認識の「差」が、トラブルの火種です。

 

これまでの商習慣とこれからのルールには差がある

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需要>供給時代の賃貸経営は「建てれば埋まる」不労所得でした。

少々劣悪な環境であろうと、借りたい人の方が多ければ高い家賃でも借りてくれました。

ニーズの方が多いですから、大家さんは入居者に「貸してあげている」という認識が強く「礼金」というシステムはその最たるものです。

「更新料」も同様です。

今、一般的な感覚で考えたらヘンテコですよね?

お金を払っているお客さんは入居者なのに、貸してくれてありがとう、という「お礼金」まで払うんですよ。更新してくれてありがとう、も大家さんでなく入居者が言ってお金を払うことになっています。

普通の会社なら事業者側が「いつもご愛顧ありがとうございます」と、歳暮のひとつでも包むものです。

  こういう商習慣がある業界、なんですよね。

上記の例はさすがに極端に過去の話で、今ではその内容と役割は変化してはいます(業者の収入源になっています)が、徐々にそういう「これまでのルール」は通用しなくなってきています。

「原状回復と敷金返還に関するこれからのルール」についても同様で、どのように変化していくのかキチンと把握しておく必要があります。

 icon-caret-right 賃貸借契約は、入居者と大家間の自由契約です。

  基本的にはお互いに了承した契約内容こそがルールです。

しかし、多くの場合弱者と認定される消費者(入居者)にとって不利すぎる、一方的に不平等な契約は認められません。

その「差」を、まずは認識しておくことが、トラブル回避の第一歩です。

*「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概略

 

トラブルを未然に防止する3つの対応策

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できるだけ敷金を返してほしい元入居者さんと、できるだけ補修費用を確保したい大家さん。

利害が真逆ですから揉めることもままあるのが現状ですが、一方だけの主義主張だけで押し通してしまうのは横暴ですし、一方だけが泣くことになるのは不平等です。

これは本当にケースバイケースですから、完全なマニュアルがあるわけでもなく対応が難しいこともありますが、基本的なポイントは押さえてできるだけトラブルなくスムーズな退去処理を行いたいものです。

① 原状回復について正しい認識をもつ

 icon-hand-o-up ルールは時代や市場環境の変化によって変わります。

その時々の社会的な課題によって、推奨されるガイドラインが作られたり、場合によっては法律によって規制されたりもします。

先ほど少し触れた、敷金返還サポート業者さんが噛んでいるケースなどでは、ガイドラインや判例なんかを持ち出して理論武装で敷金返還の正当性を主張されます。

難しい専門用語を多用して論破されると、知識のない大家さんは太刀打ちできませんよね。

でも、よくよく聞いてみると明らかに入居者側に都合のいいように意訳して、本来負担すべき入居者の過失部分までぶん取り返しているような横暴な事例もなくはないです。

正しい情報・知識を持つことはトラブルを防ぐためにも、自分の身を守るためにも、大事です。

*原状回復義務と負担割合

② 入居時チェックと適切な退去立会

常に新築・新品の状態で引き渡しができるわけではない賃貸住宅は、補修費用の負担について「言った・言ってない」「聞いた・聞いてない」「壊した・壊してない」「初めからだ・入居中だ」と、証明できない水掛け論でトラブルになることが多いです。

これを防ぐための方法は、

 

  1. 入居時に入居者・大家さん双方で、元々の状態をキチンとチェックしておくこと
  2. 退去の立ち会い時に入居者・大家さん双方で、過失と負担金額についてキチンと確認をとること

この2点につきます。

過失の認定ができないまま争って時間だけが過ぎていき、リフォームもしないまま空気に部屋を貸し続ける…。最悪です…。

最悪もめてしまったとしても、速やかに次の入居者を迎えられるような段取りにしましょう。

*入居時チェック

*退去立会

③ 原状回復に係る契約条項の明確化

いちばんの肝になるのは、もう何を差し置いてもココです。

  賃貸借契約がすべての基本です。

ここがあいまいなのに後出しでゴネても説得力がありません。

ガイドラインなどのルールは、弱者である借主に不平等な過剰な負担をかけてはならないという趣旨で制定されており、清掃代やリフォーム代を請求してはならないというものではありません。

契約自由の原則が侵されるものではありませんので、キチンとお互いに合意の上で結ばれた契約は有効です。

ただしいくら有効だからとはいえ、入居者になんの過失もないのに床とクロスは入居者負担ですべて張り替える、などというようなあまりに大家さんに有利になるような契約は、裁判では無効と判断されることがありますよ。ということです。

ガイドラインに則って、適切に費用負担の按分を求める契約はもちろん有効です。

そのような条項も契約書に盛り込まずに、後から負担しろ負担しろというのはナンセンスです。

 icon-caret-right 現状回復の条項について、賃貸借契約書はどうなっていますか?

もう一度確認してみてください。

*賃貸借契約書の特約事項

 

リスクNo.6 建物の老朽化リスク

 

-No.5退去トラブルリスク
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