攻めの投資２．入居者ニーズ調査で住宅設備のリフォームを行う！
2016/06/19
賃貸経営のリスクの中でも大きなウエイトを占めるのは、家賃下落のリスクです。
なにもしなければ必ず下がっていく家賃。
それを食い止めるためには、積極的な再投資が欠かせません。
さまざまな方法がありますが、ここでは入居の決め手になりやすい住宅設備のリフォームについてまとめます。導入のための予算めやすはさまざまですね 5万～100万程度。
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しかしなむは、賃貸リフォーム現場の最前線にいないので、実例をご紹介したくてもいかんせん手持ちの素材が足りません(T_T) 賃貸・実需・プロによる施工・DIYに関わらず、賃貸住宅にも汎用できてヒントがある・参考になると思ったサイト様から画像もしくは文面を引用、リンクを貼らせていただいています。 特定の商品を掲載していることもありますが、その商品自体の購入を促進しているわけではありませんので、アフィリエイトリンクなどは貼っていません。 あくまでこういう方法もあるよ、という参考までにご覧ください。 不都合がございましたら大変お手数をおかけしますが、ご一報いただけましたら幸いです。 |
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Contents
人気の設備ランキングから ひも解いてみる
みんな大好き賃貸住宅新聞さんが毎年10月頃に公表している「入居者に人気の設備ニーズランキング」。
現時点で最新なのは2015年10月26日号に掲載されたものになります。
全国の管理会社や仲介店などへのアンケート調査をまとめているデータだったと思うのですが、掲載誌が手元になくってサンプル数がちょっとわからない(^_^;)スミマセンｗ
そしてあくまで統計的なアンケート調査ですので、すべての事例にぴったり当てはまることはありません。
家賃3万円の部屋に求められるものと、10万円の部屋に求められるものは違うはずです。
参考にしつつ「自分の物件の場合はどうだろうか」と考えてみることが大事なのかな、と思っています。
調査結果は、いつも大体2種類まとめられています。
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２．部屋探しの時に必要と考える設備編 |
このふたつです。
1は、ちょっと強気に出れる設備ですよね。
ポジティブな投資というか、攻めるために設置する設備のイメージです。
２は、逆についていないと不安になる設備です。
これが必要だと思われているのについていないということは、その分競争力が低いことになってしまいます。
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ポジティブな設備ランキング ２．この設備がついてないとマズイかも…、検索からも撥ねられる？という ネガティブな設備ランキング |
見比べながらちょっと考えてみます。
単身向けの設備ニーズランキング
まずは単身向けから見てみます。
左をポジティブランキング、右をネガティブランキングとします。
| 順位 | これがあれば家賃が高くても入居が決まる （ポジティブランキング） |
部屋探しの時に必要 （ネガティブランキング） |
| 1 | インターネット無料 | 独立洗面台 |
| 2 | エントランスのオートロック | TVモニター付きインターホン |
| 3 | 浴室換気乾燥機 | 洗浄機能付き便座 |
| 4 | ウォークインクローゼット | エントランスのオートロック |
| 5 | ホームセキュリティ | インターネット無料 |
| 6 | 追い焚き機能 | ガスコンロ（2口） |
| 7 | TVモニター付きインターホン | 備え付け照明 |
| 8 | 防犯カメラ | エレベーター |
| 9 | システムキッチン | 宅配ボックス |
| 10 | 宅配ボックス | BS・CSアンテナ |
両方にランクインしている設備
競争力が上がると思われるポジティブランキングと、ないとまずいネガティブランキングの両方にランクインしている設備をみてみましょう。
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エントランスのオートロック：ポジティブ 2位・ネガティブ 4位 TVモニター付きインターホン：ポジティブ 7位・ネガティブ 2位 宅配ボックス：ポジティブ 10位・ネガティブ 9位 |
この４つです。
両方にランクインしてきているということは「この設備がないと入居に支障が出る可能性があるけど、まだまだついてないところもあって家賃に転嫁できるかもしれない」という設備ですね。
すごくニーズが高いということになりますので、なむが大家さんなら優先的につけたいな、と感じます。
特にTVモニター付きインターホンなんかは工事も簡単ですし、2～4万もあればやってもらえます。
インターネット無料の人気も根強いですね。
ネット無料の基本は、大家さんが初めに建物全部の配線工事（20～30万くらい？）をやって、毎月の通信費用（2000円✕戸数くらい？）も全戸まとめて払う、そのかわりに入居者は入居したその日からネットつなぎ放題（そのかわり家賃が少し高い場合もあるよ）という仕組みです。
入居者の立場からいうと、自分で手配すれば毎月5,000円程度かかるネット接続料が0円になって、工事も不要で入居したその日から使えるというのはとても魅力です。
しかし業者さんがたくさんありすぎて、回線が込む？繋がりにくい？などのよくない評判を聞くところもあったりして、正直どこを導入したらいいのかわかりません（役立たずｗ）。
でも入居者さんからのニーズは高いですね。
でも入居者さんからネット繋がらんってクレーム電話じゃんじゃんかかってきたらイヤだなｗ
そのあたりを考慮して導入の検討をするといいような気がします。
エントランスのオートロックは、これは後付けが難しい。
配線や入口扉の問題もありますし、専有部のインターフォンをどうするかの課題もあります。
工事費が莫大になったり入管のオペレーションが複雑になる可能性もあって、せっかくつけたのに使いにくくてオートロックをロックせずに、開錠しっぱなしになってる物件もあるみたいです。泣けます。
オートロックが絶対的な決め手になるのでなければ、他の部分で競争力高めた方がいいような…気が…します。
最後は、宅配ボックスですね。
これは設置できる場所があるならつけた方がいい設備第一位ですね（なむ的にｗ）。
今やネット通販なり宅配サービスなり、店頭購入ではなく自宅へ配送してもらうサービスを利用する機会が格段に増しました。EC市場規模も、2010年7.7兆円→2014年12.7兆円→2021年予測25.6兆円と、うなぎのぼりみたいです。
なむは自分がヘビーユーザーなのでよくわかります。
ねこの砂とか缶詰とかすっごい重たいもの、配達してくれるの超便利ですからｗ
でもひとり暮らしをしていると、どうしても受け取りができるのが夜遅めの便か休日です。配達指定をして在宅時間にきていただけるようにはしているつもりなのですが、それでも不在票がポストに入っていることがよくあるんですよね。
また来てもらわなくてはいけないのが、本当に申し訳ないです。
こんな時に宅配ボックスがあると！
家賃少しくらい多く払ってもいいと、なむも思います。
荷物がなくなった、受け取れない、私用で使う人がいる、などの宅配ボックスならではのトラブルもないとは言えませんので、オペレーションは検討しなくてはいけません。
ポジティブランキングに入っている設備
あったら付加価値が高まる、ポジティブランキングにランクインしている設備をみてみます。
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ウォークインクローゼット：ポジティブ 4位 ホームセキュリティ：ポジティブ 5位 追い焚き機能：ポジティブ 6位 防犯カメラ：ポジティブ 8位 システムキッチン：ポジティブ 9位 |
重複しているもの以外の6つです。
これらの設備は「絶対必要な条件ではないけど、ついているなら少しくらい家賃が高くても選ぶ」というものですね。
パッと見てもわかりますね。
どれも付加価値を高めるためのリフォームをするときに考えるものです。
そしてちょっと導入を悩む設備ばかりｗ
まあ、ウォークインクローゼットなどは物理的に不可能なことも多いですが…。
平日に洗濯できないことが多いですから、浴室乾燥機はひとり暮らしには本当に便利です。
追い焚きはちょっと過剰設備かな…？
あれば助かるけど、なくても困ることはないですよね。単身物件だし…。
防犯カメラやシステムキッチンは女性入居者への販促効果はものすごく高いです。
＊参考：製品紹介（亀井製作所）
ホームセキュリティってなんだろう？？？
ちょっとこれ謎です。SECOM？？
要らないと思う（バッサリｗ）。
ネガティブランキングに入っている設備
最後にできるだけつけておきたいネガティブランキングにランクインしている設備をみます。
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洗浄機能付き便座：ネガティブ 3位 ガスコンロ（2口）：ネガティブ 6位 備え付け照明：ネガティブ 7位 エレベーター：ネガティブ 8位 BS・CSアンテナ：ネガティブ 10位 |
これも、重複しているもの以外の6つです。
これらの設備は「あって当たり前だからｗ お宅の物件ついてないの？その家賃で募集するなんて本気？」というものですね（ちょっと違うかもｗ）。
部屋探しのときに「必要」と考えている設備なので、絞り込みの条件に入れて検索されている可能性が高いです。
そうなると「設置されていない」ということが足切り条件になってしまいます。
とても不利ですね。
独立洗面台は、3点ユニットバス嫌いからきてますね。
ユニットバスに洗面台が併設されている物件はイヤだ。ということです。
洗浄機能付き便座は、いる人といらない人の差がはっきりでる設備です。
入居者が入れ替わるタイミングで付け替えが必要になるケースもままあるため、設置したがらない大家さんも多いですが、今時ついてないのはデメリットにしかならないのでつけた方がいいと思います。
単身物件での備え付け照明はもう当たり前になっているので、ついてないと逆にクレームになりそうな勢いです。
エレベーターがない物件はもうしようがないですから、家賃を下げるしかありません。
古いマンションだと5階建までは設置されていない物件も多いですが、実際5階まで毎日階段で上り下りする必要があるマンションはやっぱり客付はかなり苦戦します。
ガスコンロ（2口）は必須とまでは言えないような気もするのですが…。
電気よりもガスが使いやすいのは間違いないです。特にミニキッチンの古い電熱コンロは論外です。
めちゃくちゃ使いにくいｗ
2口までできなくてもガスコンロに変えられるなら、変えた方がいいです。
ガスが無理な場合は、IHコンロにします。断然使いやすくなります。
このランキング的には段落ちキッチンだった場合、2口のガスコンロを備え付けにしてほしいという意味だと思います。
BS・CSアンテナ、これはどうなんでしょう？
なむは自分がTVに疎いもので、全然必要だと思ったことがないのですが…。
普通にあるもの？ですか？？笑
ファミリー向けの設備ニーズランキング
続いてファミリー向けランキングを見てみます。
左がポジティブランキング、右がネガティブランキングです。
| 順位 | これがあれば家賃が高くても入居が決まる （ポジティブランキング） |
部屋探しの時に必要 （ネガティブランキング） |
| 1 | 追い焚き機能 | 追い焚き機能 |
| 2 | システムキッチン | 独立洗面台 |
| 3 | エントランスのオートロック | TVモニター付きインターホン |
| 4 | インターネット無料 | 洗浄機能付き便座 |
| 5 | ウォークインクローゼット | システムキッチン |
| 6 | 浴室換気乾燥機 | エントランスのオートロック |
| 7 | ホームセキュリティ | ガスコンロ（2口） |
| 8 | 床暖房 | エレベーター |
| 9 | 太陽光パネル（入居者個別売電） | BS・CSアンテナ |
| 10 | 24時間利用可能ゴミ置き場 | ウォークインクローゼット |
両方にランクインしている設備
単身用と同様にファミリー物件も、競争力が上がると思われるポジティブランキングと、ないとまずいネガティブランキングの両方にランクインしている設備をみていきましょう。
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システムキッチン：ポジティブ 2位・ネガティブ 5位 エントランスのオートロック：ポジティブ 3位・ネガティブ 6位 ウォークインクローゼット：ポジティブ 5位・ネガティブ 10位 |
単身のアンケートとはだいぶ変わりましたね。
共通しているのはオートロックです。セキュリティに対する意識が高まっているのだと思います。
ファミリーの「この設備がないと入居に支障が出る可能性があるけど、まだまだついてないところもあって家賃に転嫁できるかもしれない」という設備は、「追い焚き機能」「システムキッチン」「ウォークインクローゼット」と、生活感にあふれています。
顕著ですね。
家族でお風呂に入る時間がずれれば追い焚きが欲しいし、毎日料理するのに掃除しやすいシステムキッチンは便利、ウォークインクローゼットであればたくさんの収納ができる。
可能であれば是非導入したい設備ですね。
ポジティブランキングに入っている設備
ファミリー用のポジティブランキングをみてみます。
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浴室換気乾燥機：ポジティブ 6位 ホームセキュリティ：ポジティブ 7位 床暖房：ポジティブ 8位 太陽光パネル（入居者個別売電）：ポジティブ 9位 24時間利用可能ゴミ置き場：ポジティブ 10位 |
ちょっとヘンテコなランキング内容ですよね～（って思うのはなむだけ？？？）。
これらの設備は「絶対必要な条件ではないけど、ついているなら少しくらい家賃が高くても選ぶ」というものなのですが、このアンケート自体は管理会社・仲介店に聞いているもの？ではないのかな？？
入居者に対して「次に住むならこんな設備が欲しい」と取ったアンケートならわかるんですけど…。
「ホームセキュリティ」「床暖房」「太陽光パネル」「24時間ゴミ置き場」なんて設備ついてる賃貸物件ほぼないですからｗ
そりゃこれだけの設備ついてたら家賃高くても決まると思いますけど、そもそもグロスが少なすぎて、ランキングに入ってくるほどサンプル数があると思えないｗ
しかも「太陽光パネル（入居者個別売電）」…入居者個別売電ってｗサービスよすぎるｗ
そんな賃貸あるの？？？？？？すごいなぁ…わしゃ知らんどｗ
太陽光パネルは一時期大急ぎで申請を出すほどのバブル期がありましたが、今は売電価格も下がってきて少し落ち着いてきているのでしょうか？（なむはあんまり詳しくない）
既設マンションに設置する場合、コンクリートに穴をあけて設置することになりますので防水が切れるんですよね。そこの保証がつくかどうかは工事屋さんに確認したほうがいいです。
あとで揉めた事例もチラホラ聞きます。
ネガティブランキングに入っている設備
最後はファミリー物件の必要設備ランキングです。
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TVモニター付きインターホン：ネガティブ 3位 洗浄機能付き便座：ネガティブ 4位 ガスコンロ（2口）：ネガティブ 7位 エレベーター：ネガティブ 8位 BS・CSアンテナ：ネガティブ 9位 |
これらの設備はもう「ない方がおかしいよね」という内容ですね。
ファミリー物件のニーズは明解です。
１．ないとおかしいものは問答無用でつける（ネガティブランキングの設備）
２．ニーズが高いものは優先順位をあげて工事（両方にランクインしている設備）
３．希望としてはわかるけどちょっと賃貸では採算取れないかな…（ポジティブランキングの設備）
こんな感じでしょうか。
全部をフル装備できればいいけどできないので優先順位をつけよう
全国賃貸住宅新聞のアンケート結果を元にして、住宅設備についてあれこれ考えてみました。
これはないとダメだな、ないよりあった方がいいな、なくてもなんとかなるな、など自分の物件と入居者層を考えながら優先順位をつけてみてください。
今回のランキングには入っていない設備でも取り入れたら競争力の上がりそうな設備はあります。
例えば、カギ。
まだディスクシリンダー錠を使っているなら、できるだけ早く取り替えた方がいいでしょう。
ディンプルキーに替えることが多いかもしれませんが、カードキーでもいいですし、思い切ってスマートロック導入してみるのも面白いかもしれません。
部屋の扉の鍵ではないのでそこまで過敏になる問題ではないと思いますが、先日、南京錠型のスマートロックでサービス終了のニュースが出ていました。
「サービス終了したらカギが開かなくなります。」と、サラッと書いてありますけど…。なんじゃそりゃｗと思いましたｗｗｗ
＊参考：スマートロック「246Padlock」がサービス終了 -その後は開錠不可（ASCII.jp）
室内用の物干し設備も人気があります。
浴室内にハンガーバーや乾燥機が設置されていれば不要ですが、家族が多い場合や梅雨時期などで外に干せない時期などは、室内干しが多くなりがちなため重宝します。
＊参考：ちょっと新しい室内物干し。pid4M（森田アルミ工業）
あと鉄板なのは、エアコン。
そして、シャンプードレッサーといいながら洗面台でシャンプーすることはまずありませんが、洗髪洗面化粧台も人気があります。掃除もしやすいです。
その部屋に住む人をイメージして「その人にとって便利だな」と思えるものがあれば、それが優先順位の高い設備です。
家賃を下げない次の一手
次は、今や定番？リノベーション工事について考えてみます。