ついに裁判？！家賃滞納で行う裁判の種類とその効果【後編】
2016/06/15
法的な助言は弁護士だけでなく司法書士にも相談できることがわかりました。
できるだけ話し合いで解決したいですが、誠意ある対応が得られなければ、やむを得ず裁判を行うことになります。
家賃の滞納トラブルではどんな法的手続きができるのか、そしてどんな効果が期待できるのか考えてみます。
当エントリーは長くなってしまったため、前・後編に分けています。
ご面倒ですが、前編からご覧いただけましたら幸いです。
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Contents
通常訴訟 ～ 支払いと明け渡しの請求
話し合いでは滞納家賃を支払ってもらえない、出て行ってほしいけどその話もうまくまとまらない、などと解決への糸口が見つからない場合は、通常訴訟を行うことになります。
支払いと同時に建物の明け渡しを求める場合、訴訟を提起する前にやっておくことがふたつあります。
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２．占有移転禁止の仮処分 |
このふたつです。
１．賃貸借契約解除の通知 ～ 明渡しを求めるなら必須
滞納家賃の回収だけじゃなく、退去してほしい！という場合は、建物明け渡しの訴訟をしなくてはいけません。
そのためには…、賃貸借契約の解除が必要ですよね。
賃貸借契約が継続したままでは、入居者はその部屋に住む権利を失っていないので「出て行ってくれ」ということができないからです。
裁判を行うと決める前の段階で、督促状や内容証明郵便の送付は何度か行うと思います。
それらの通知の中に「いつまでに滞納分の支払いがない場合は、賃貸借契約を解除する」という文面を明記しておきましょう。
２．占有移転禁止の仮処分 ～ 又貸しなどの危険がある場合
内容証明郵便で契約解除の通知をしたあとは、実際に明け渡してもらうための訴訟の準備をすることになります。
部屋を借りている賃借人自身がそこに住んでいて滞納しているのが明らかなのであれば、その人に対して明渡しの訴えを起こせばいいのですが、部屋に住んでいる（占有している）のが賃借人じゃない、誰かわからない、複数人が出入りしていそうだ、などの場合は注意が必要です。
もし裁判で賃借人に対する明渡しの判決を得られたとしても、実際に執行しようとしたときに判決に関係のない第三者が部屋を占有していたら、強制執行をすることができません。
その第三者を相手取り、再び裁判を行うことになります。
そんなのありえないですよね。
そういうことが想定される場合に、明け渡し訴訟前に申し立てるのが「占有移転禁止の仮処分」です。
占有移転禁止の仮処分が認められて仮処分を執行すると、第三者に対する占有の移転が禁止されますので（そのままやｗ）、部屋にいるのが誰であろうと強制執行できるようになります。
こんなことは居住用の賃貸物件ではそうないとは思いますが、必要に応じて行っていく必要があります。
執行自体には予納金数万円、勝手にカギが変えられていたりするとカギの開錠代などがかかります。
訴訟の提起 ～ いよいよ裁判
下準備が整ったらついに訴訟を起こします。
といっても、弁護士や司法書士などの専門家がついていれば、全部やってくれますからなんてことはありません。
不動産関連の訴訟の場合、その物件のある場所を管轄する裁判所に訴えを起こすことになります。
最近は遠方に物件を所有する大家さんも多いですが、その点は少し面倒ですね。
訴額が140万円以下であれば簡易裁判所に、140万円を超える場合には地方裁判所に行きます。
家賃を払わないのですから、どっちが悪いかは明白です。
大家さんに過失がなく入居者の言い分に正当性がなければ、そこまでの時間はかからずに判決は出ます（2ヶ月程度）。
勝訴すること自体は難しくはないのですが、その後、未納分を回収して部屋を片付けて出て行ってもらうまでが仕事です。
判決が出たからといって裁判所が自動的にやってくれるわけではありませんので、自分でやる必要があります。
基本的には弁護士などの専門家は、できるかどうかもわからない滞納分の全額回収まで面倒を見てくれることは少ないです。
多くの場合は判決をもって退去をさせて成功報酬をもらったら終了にしたいので「家賃の回収はあきらめて早く出て行ってもらえるように交渉しましょう」ということになります。
早く退去してもらって、次の入居者のための準備をする方が建設的なので、そう言うのはわからなくはないですが、まれに「出ていくための引っ越し費用くらい出してあげましょう」などという話になることがあります。
なむはさすがにこれは承服しかねます…。
盗人に追い銭ですよね。ふざけんなと思います。
交渉して話まとめて1円でも多く回収してスムーズに任意退去させるために高い金を払っているのであって、訴状を書く仕事だけ委託した覚えはねえぞって感じです。
そんなこという弁護士や司法書士はヘボです。
縁を切っても問題なしです（言い過ぎｗ）。
＊4-3裁判は自分でできる？！大家さんのための本人訴訟の手引き
調停での解決 ～ 話し合いで解決したい場合
裁判所が証拠を調べた上で、法律に照らしてどちらの言い分が正しいかを決める「訴訟」ではなくて、あくまでも双方の話し合いで解決をしたい場合は「調停」を選択することもあります。
当事者同士の話し合いと調停で大きく異なるのは、裁判官１名と調停委員２名以上とで構成される「調停委員会」が、話し合いの仲介をしてくれるところです。
大家さんと入居者の待合室は別々で、交互に調停員と対面して話をしますから、直接顔を合わせることはありません。
そしてお互いの言い分を聞きつつ、妥協点を探って解決をしていくことになります。
調停での話し合いは１回で終わるとも限りませんし、折り合いがつかなかったからといって自動的に訴訟になるということもありません。
| 調停成立 |
合意された内容は「調停調書」に記載され、判決と同等の法的な効力を持つことになります。 |
| 調停不成立（不調） |
もしくは、相手が裁判所に来なかった場合も同様です。 |
| 調停取下げ |
取り下げるかどうかは大家さんが決めることなので、申立てを続けることもできますが、解決までに時間がかかります。 |
ポイントは調停が成立した時に作られる「和解調書」は判決と同じ効力をもつ、すなわち「強制執行」ができるという点ですね。
ここでの和解文には「（分割でもなんでも）期日までに決まった額を支払う」という約束と「支払いの約束が守られなかった場合は、問答無用で部屋を明け渡す」という内容を盛り込んでおいた方がいいと思います。
要するに「滞納家賃の支払い」と「部屋の明け渡し」の両方について「強制執行」ができるようにしておく、ということです。
これが「滞納家賃の支払い」の約束しかされてないと、再び滞納が始まってもう出て行ってほしいとなった時に、再度明渡しのための訴訟をしなくてはいけなくなります。
入居者が出廷してきて和解に至れば調停は終わりですが、話がまとまらなかったり、出廷してこなかったりしたら、不調になります。
裁判所からの呼び出しを無視するような入居者はどうしようもないですから、話し合いでの解決はあきらめて、訴訟で決着をつけるしかありません。
判決の確定とその後 ～ 強制執行
訴訟が進むと最終的には「判決」が出ます。
入居者がその判決に対して不服や意義の申し立てをしなければ、その判決は「確定」します。
その「確定判決」に則って滞納家賃の支払いや部屋の明け渡しが行われます。
もし、その約束に従わずに支払いや明渡しを行わなかったら「強制執行」の手続きを経て、強制的に履行させることになります。
「和解」の場合も同様です。
調停の場合はもちろんですが、訴訟の場合でも随時話し合いが行われ、折り合いがつけば判決が出る前に和解で話がつくこともあります。
その際に作成される「和解調書」は判決と同様の効力をもちますから、不履行になれば「強制執行」が可能です。
「強制執行」の手続きは、訴訟とはまた別になります。
判決が出たからといって、自動的に強制執行を裁判所が行ってくれるわけではありません。
差し押さえの強制執行
約束通りに家賃が支払わなければ、入居者の財産調査をして「差し押さえの強制執行」を裁判所に申し立てます。
差し押さえる財産は給料や預金口座になることが多いと思いますが、どこの会社から給料をもらっているか、どこの銀行口座にお金が入っているかを自分で調べて「ここを差し押さえてくれ！」と申し立てなくてはいけません。
正直、差し押さえられて困るような財産がある方は、強制執行に至るほどこじれることはありません。
給料の差し押さえなんかに合った日には、会社に滞納がバレてバツの悪い思いをすることになります。
口座に差し押さえられる預金があるくらいなら、払えるだけでも払ってきます。
ということは、多くの場合で取りっぱぐれるということです。
ない袖はどうにも振りようがない…ということですね…。
これが居住用でなくて店舗や事務所などのテナントだったなら、自宅という財産がある場合があります。
しかし、自宅もローンが残っていて抵当権者がいる場合は回収できるかわかりません。
連帯保証人に対して強制執行をすることもできなくはないです。
しかしそれは、連帯保証人に対しても裁判をして確定判決を得ておかなくてはいけません。
かなりハードルは上がってしまいます。
＊4-2サービサーについて
明け渡しの強制執行
約束した期日になっても退去してもらえないときは「明け渡しの強制執行」を申し立てます。
この強制執行にまた、お金と時間がかかります。
どうにもならない場合は仕方がないですが、なんとか任意退去してもらいたいです。
詳しくは次項にまとめます。
最終ミッション ～ 退去
長くなってしまいましたが、法的な手続きを経た、家賃滞納解決までのおおまかな流れはこんな感じだと思います。
ただ、正直にいってここまでこじれることは稀だと思います。
なむの実感値からすると、10,000戸管理していて年に数件…あるかないか。
物件や入居者さんの属性、保証会社の加入率によっても異なりますので一概にはいえませんが、多くの大家さんはめったに出会いません。
…入居欲しさに無茶な客付けしてたら別ですよｗ
次で一応の完結ですね。
退去についてまとめてみます。