裁判になる前に！家賃滞納問題を解決する専門家に相談しよう
2016/06/15
家賃滞納に関するリスクヘッジとして、保証会社の活用が有効なことがわかりました。
しかし保証会社を100％使っている入居者ばかりではありません。
入居者にも保証人にも滞納家賃をなかなか支払ってもらえない、自分たちだけではむずかしいと感じたら、専門家の力を借りる必要があります。
誰に相談したらいいのでしょう？
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Contents
滞納がかさんできた、いつ、どんな判断を下す？
いろいろと手を尽くして滞納家賃の督促業務を行ってきたけれど、なかなか回収できない。
このまま自分たちだけで督促をしていても改善は見込めないかもしれない…。と思ったら、家賃の回収とともに賃貸借契約の解除を検討しなくてはなりません。
かつての賃貸経営は大家さんの方が強かったですよね。
部屋は「貸してやる」という意識でしたし、家賃を払えないんだったら出ていけ！というのは当たり前のことでした。
入居者も「住まわせてもらっている」という感覚があったはずです。
その感覚が正しいかどうかは別にして、そういうパワーバランスだったのは事実です。
その時代から数十年。
今でも家賃を払えないのなら出ていくしかないのは当然なのですが、昔と違って入居者の住む権利がとても強く守られていて、そう簡単に追い出すことはできなくなりました。
それもそうですよね。
入居者は突然追い出されたら、明日から外で寝泊まりせざるを得なくなる可能性もあるからです。
弱者を保護しなくてはいけないこともわかります。
しかし最近ではこの権利を逆手に取り「オレは客だ」「借りてやってるんだ」といわんばかりの不遜な態度を取る入居者が出てきています。
いくら大家さんが菩薩でも、さすがにこんなやつムカつきますよねｗ
なんとか住み続けられるように分割払いを許可してあげたり、何日も待ってあげたりしていても、簡単にウソをついたり約束を破ったりするようなヤツは、守る必要ありません。
さっさと路頭に迷わせましょう（ひどいｗ）。
さっさと、と言いましたけれど、1～2ヶ月程度では早すぎる、というのがおおよその判定です。
裁判で争ったときには3ヶ月以上の滞納がなければ、賃貸借契約の解除は難しいかもしれません。
勝手に荷物を運び出してカギを変えて追い出す。なんてことはできませんので、法律に触れないように対処していかなくてはいけません。
管理会社ができること、できないこと
家賃を滞納し続ける入居者との交渉で、大家さんが果たしたい目的はふたつですよね？
|
賃貸借契約を解約して退去 |
回収・追い出し＝即裁判？と考えておられる大家さんもいらっしゃいますが、まずは話し合いと任意退去で解決できないか模索します。
裁判にまで発展すると、その分時間と費用が多くかかります。
その間も滞納家賃は膨らんでいきますし、次の入居者は探せない、勝訴はするけど回収はどんどん難しくなる、大家さん自身も疲弊する、という状況に追い込まれます。
できることなら、自分で片付けて出て行ってもらいたいです。
家賃の回収は後からでもできます。
しかし、管理会社ができることといったら、任意退去のための解約合意書を作って送ることや、その後の退去立会、そして原状回復費用の計算くらいではないでしょうか。
任意退去後の滞納家賃や原状回復費用の回収などは、本来、管理会社の仕事の範疇外なケースが多いです。
「いやいや、ウチの管理会社はやってくれているよ」という大家さんも多いかもしれませんし、実際やってくれているとも思いますが、程度にもよりますけど、基本的には責任感の強い担当者や管理会社が善意でやってくれていると思った方がいいです（歯切れ悪いｗ）。
なぜなら入金家賃の管理を任されている管理会社が、滞納家賃の取り立てを行うことは（行き過ぎると）非弁行為に当たる可能性もあるからです。
（引用）
弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができません（ただし、弁護士法又は他の法律に特段の定めがある場合は、この限りではありません。）。（弁護士法７２条）
＊引用：非弁活動（日本弁護士連合会）
非弁行為とは、弁護士でない者が報酬を得る目的で弁護士業務を反復継続の意思をもって行うことをいい、非弁行為は法律で特別に許可されている場合を除き、一律に禁止されています。これに違反して非弁行為を行った者は、2年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処せられます（弁護士法第77条）。
これは、弁護士でない者による法律事件への介入は、類型的にトラブル発生の危険性が高いことによるもので、弁護士の有する専門的知識と高度の職業倫理を信頼して規定されたものといえます。
そして非弁行為における報酬を得る目的とは、金銭に限られず、物やサービスも含まれます。また弁護士業務とは、訴訟に限られず、示談交渉を行うことや弁護士に事件を周旋することなども含まれます。
タダでやるならいいんじゃないの？という意見もあると思いますが…
こじれにこじれた滞納家賃の回収や立ち退き交渉をタダでやらせる大家さん、鬼です（ごにょごにょ）。
実際、ちょっと荷が重いと思います。
入居者自ら、解約と退去に合意しないようであれば、専門家の力を借りた方がいいでしょう。
滞納している家賃の債権を買い取ったり、成功報酬で回収を代行してくれる債権回収代行会社もある？とか、ない？とか聞いたりしますが、かなりグレーです。…よね？笑
実際どうなんでしょう…。
気になりますが、深淵をのぞきすぎると引きずり込まれるかもしれませんので知らない方がいいのでしょう。きっとｗ
＊サービサーについて
誰に相談したらいいのか
滞納金額が増え続けてきて、督促をしても払ってもらえない、管理会社の手にも負えない、となってきたら法的な手続きに入るために専門家に相談をすると思います。
多くの場合に取られるのは、大家さんの知り合いの弁護士に相談する、管理会社のお抱えの弁護士に相談する、だと思います。
訴訟をして家賃の回収と明け渡しための判決を得るのが目的であれば、とりあえず弁護士に依頼すれば粛々と手続きされて完了します。
間違いじゃありません。
間違っていませんが、ベストでもありません。
特に権威のあるベテラン弁護士さんなどに頼むと、まず入居者と直接話すことなんてありませんので、任意の交渉をするという発想がありません。
依頼する→即訴訟です。
家賃滞納の裁判で負けるなんてことは、大家さん側によっぽどの瑕疵がない限りありませんので、必ず勝訴します。
ですが、大御所弁護士さんは月々数万円の滞納家賃の回収まで面倒みたくないですから、家賃の回収はあきらめて退去だけさせましょう。という感じで手打ちされます。
そして、退去後の汚れた部屋が残り、数十万～百数十万円の訴訟費用と強制執行費用が消えます。
大家さん、ひとつも得していません。損だけです。
でも、弁護士はちゃんと仕事はしました。
なにが言いたいのかというと、弁護士なら誰でも同じじゃないということです。
滞納家賃の回収や明渡しを行ってくれる、「司法書士」と「弁護士」
滞納家賃の回収や部屋の明け渡しを求めていく場合、入居者側との交渉がとても大事になります。
「こうこうこういう理由で、あなたにはこうしてもらわないといけません」と、キチンと法的な根拠を添えて有効な主張を行いつつ「でもあなたの言い分もあると思いますから、ここら辺で手を打ちませんか？」と柔軟に交渉をして相手を納得させることができれば、スムーズに事案を解決することができます。
大家さんや管理会社の社員では、まずこういう交渉はできません。
まず、法的な根拠という点で説得力に欠ける、そしてどうしても交渉といいつつ主観が入って感情的になるからです。
やはりここはお金を払って「法律に明るく客観的に話ができる第三者」に入ってもらうべきです。
具体的にいうと、賃貸経営に精通していてフットワークの軽い「弁護士」か「司法書士」です。
…え？
司法書士？
と思いませんでした？
思わなかった大家さんは、これ以上たのちん読む必要なし！
そんなベテラン大家さんになむがお伝えできることナッシング！
むしろご教授ください！笑
正確に言うと、司法書士ではなく「認定司法書士」です。
資格取得後に日本司法書士連合会がやっている特別研修を修了し、法務大臣の実施する認定試験を受験して合格（認定）した司法書士のことです。認定司法書士になると、簡易裁判所管轄である訴額140万円以下の民事事件の相談・交渉・和解をすることができます。
司法書士に頼めるか頼めないかの境界線「訴額140万円」とは？
訴えを起こす額が140万円以下なら、司法書士にお願いして簡易裁判所で訴えを起こすことができます。
その時にポイントになるのが140万円という「訴額」ですが、滞納家賃の請求だけをするのであれば「未払いになっている家賃の合計」が訴額です。
実際に訴えるときには、合わせて未払利息や遅延損害金なども請求するかもしれませんが、それは別にして「訴額」が140万円以下であれば司法書士に委託することができます。
わかりやすいですね。
しかし、部屋の明け渡しを求めるときは「訴額？？」となりますよね。
明渡しの請求の場合は、滞納している家賃の額などは一切関係なく、入居者が住んでいる建物の「借りている部分」の固定資産税評価額の１／２が訴額になります。
本来は専有面積をキチンと計算しなくてはいけませんが、例えば建物の固定資産税評価額5,000万円で20戸の賃貸マンションの場合、5,000万円÷20戸÷2＝125万円となり、訴額140万円以下ということになります。
この訴額が140万を超えて地方裁判所管轄になるような事案になると、司法書士さんでは手に負えませんので弁護士先生にお願いしなくてはいけません。
専門家にも得手不得手がある
140万以下の場合は司法書士、超えたら弁護士に相談すればいいんだな。
ということはなんとなくわかりました。
でも、誰でもいいわけじゃなさそう…。
不動産屋でも、賃貸が得意な業者もあれば、売買しかやらないところ、管理業者、宅地を開発する分譲業者、マンションデベロッパーなど、得手不得手や主業がありますよね？
医者という職業は、医師免許を持っていれば基本的には何科の診察でもできるらしいです。
でも、眼科の先生に外科の手術してもらおうと思いませんよね。
弁護士も一緒です。
不動産に強い人もいれば、弱い人もいる。
債権回収に強い人もいれば、弱い人もいる。
示談交渉が得意な人もいれば、苦手な人もいる。
フットワークの軽い方もいれば、そうでない方もいる。
弁護士事務所の看板に「ウチは離婚専門です」と書いておいてくれればいいのですが、お世話になってる先生に「お宅、家賃の回収できるん？」とはなかなか聞きにくいです。
そのためなんとなくぼやかして大丈夫だろうと思って依頼すると、裁判には勝ったけどひとつも大家さんの得になってない！なんてことになるんです。
司法書士の場合は、紛争事案そのものに疎い人が多いのも事実です。
不動産や法人の登記業務や、法務省管轄の官庁に提出するための書類作成などが主業務になりますから、いくら認定司法書士だと言っても「ガシガシ裁判所で訴訟代理してます！」なんていう人は少数派です。
賃貸案件に強い専門家探した方がいいよ！と、言うのは簡単なんですが、実際にみつけるのはなかなか難しいです。
何百戸単位で物件を所有しているメガ大家さんでも、毎月毎月裁判で大変だ！なんてことはないと思います。
たま～～にあるかないかのことですよね。
できることはインターネットで「家賃滞納 司法書士 地名」などのキーワードで検索して、いくつかのホームページを比較して何人かの司法書士に実際に会ってみることくらいです。
誠実そうで親身になって対応してくれそうで、できるだけ回収してくれそうな司法書士に頼んでみるしかないような気がします。
専門家に頼むとどのくらいの費用がかかる？
かかる費用を考えてみます。
依頼する内容としては
１．家賃の回収
２．建物の明け渡し
３．両方とも
になると思いますが、基本的にはどちらも頼みます。3番ですね。
弁護士でも司法書士でも、滞納家賃にかかる相談でよく採用されているのは「着手金」と「報酬金」＋「成功報酬」がかかる計算方式です。
滞納家賃の回収と建物明け渡しに特化してパッケージプランを作っているところでは、一式○○万円などの定額制で行っていることもあります。
任意交渉で解決すればいいですが、裁判になってしまった場合には裁判費用が追加されることになります。
さらに裁判を終え判決が出ても出て行ってくれないときは、明渡しの強制執行のための費用がかかります。
裁判には勝ちますから、最終的にはかかった費用全てを入居者に請求することができますが、基本的に家賃が払えないほど困窮して追い出された入居者ですからお金がありません。
多くのケースで「ないもんはないので取りようがない」ということになり、大家さんが負担します。
大家さんが根性で追い続けて回収をすれば不可能ではありませんが、かなり難しいと思います。
| 着手金 | 弁護士や司法書士が事案に着手した時点で発生する支払いです。 家賃の回収・建物の明け渡しに、成功してもしなくても支払います。 事務所によって0～30万円程度と、かなり幅があります。 着手金0円のところなどは報酬金や成果報酬が高く設定されている場合があります。 |
| 報酬金 | 任意交渉や裁判を行って得られた結果に対して発生する支払いです。 「建物の明け渡しが完了したら○○万円」「判決で認められた債務額の○％」といったケースがあります。 明渡し報酬は、20～50万円程度が相場です。 |
| 成果報酬 | 任意交渉や裁判を行って得られた結果に対して発生する支払いです。 「回収できた家賃の○％」といった形で計算されることが多いです。 回収家賃の15％～35％くらいのプランが多いです。 |
| その他 | 内容証明郵便の作成・送付などに別途費用がかかる場合もあります。 0～3万円程度。 |
何年も家賃未払いのまま数百万単位で滞納額が膨らんでいるような特殊な場合は別にして、通常3ヶ月分以上の滞納額になってくると何かしらかの督促をし始めるはずですので、家賃滞納事件の債権回収額は他の事件と比べてそこまで大きくなりません。
頼む弁護士さんによっては、家賃の回収まで力を入れてやってくれなかったり、回収できたとしても回収金額以上の弁護士費用がかかったりすることもあります。
知り合いや紹介などで、いくらかかるのかキチンと確認できないまま頼んでしまうと、思った以上に費用がかさむこともあるので注意が必要です。
専門家に払う費用は、基本的に弁護士よりも司法書士の方がお値打ちだと思います。
物件のエリアに滞納家賃回収に強い司法書士さんがいないか、探してみましょう。
専門家に頼んだときのおおまかな手続きの流れ
弁護士または司法書士名の内容証明郵便だけで、びっくりして支払ってくる場合もあります。
訴状の送達タイミングや判決のタイミングなどでも、観念して支払いをしてきたり、任意退去に応じる場合も多いですから、その間も常に入居者とコンタクトを取って解決に導いてくれる弁護士（司法書士）であれば頼りになります。
ただし、どうしても退去させたい場合などは、家賃の支払いを受けてしまうと「支払いの意思あり」とみなされ、建物明け渡しの判決を得ることが難しくなります。
そのあたりも、最初によく相談しておくべきです。
滞納しているのは入居者ですから、支払いについても明渡しについても勝訴できます。
しかし、大家さん側に落ち度があったり、入居者側に言い分があったりすると、公判が長引くまたは求める判決を得られない可能性もあります。
判決が出ても、どうにもお金がなくて自分で出ていけない人もいます。
だからといって大家さんもそのままタダで住まわせてあげることもできませんから、明渡しの強制執行を行うことになります。
この費用が結構掛かります。
ですので、強制執行に至る前にできるだけ自分で退去するようにしたいものです。
任意交渉で解決しなかったら…