どこがいい?どこが悪い?大手賃貸保証会社5社を比較してみた

2016/06/15

どこがいい?どこが悪い?大手賃貸保証会社5社を比較してみた

賃貸あれこれ

保証会社を上手に使えると、家賃滞納で大家さんが被るリスクの多くを肩代わりしてくれます。

大家さんが自分で保証会社を選ぶことはあまりありませんが、どんな会社があってどんな特色があるのかは気になりますよね。

保証会社大手5社を比較検討してみました。

*情報は古い場合があります。いちばんスタンダードなプランの情報を掲載しているつもりですが、間違っていたらご指摘ください

 

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主な保証会社5社の比較

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保証会社は免許も登録も必要なく開業できますから実質何社くらいあるのか詳しくはわかりませんが、帝国データバンクが毎年まとめている家賃債務保証会社の経営実態調査で主だった業者のデータは拾うことができます。

最新のデータは2015年10月発表の2014年度の調査結果です。

(引用)

調査結果(要旨)
・ 家賃債務保証サービスを手がける48社の2014年度総収入高は約675億1000万円となった。
2013年度(総収入高約543億8800万円)は2012年度(同544億6100万円)と比べ0.1%減の横ばいとなっていたが、2014年度は反転し前年度比24.1%増となった
・ 規模別に2014年度総収入高を見ると、「50億円以上」(4社)は約318億3700万円となり、全体(675億1000万円)に占める割合は約47.2%
・ 2014年度に「増収」となった企業は36社(構成比75.0%)。一方、「減収」となった企業は3社(同6.3%)、「横ばい」となった企業は9社(同18.8%)
・ 2014年度に損益が判明した36社のうち、黒字を計上した「黒字企業」は32社(構成比88.9%)。一方、「赤字企業」は4社(同11.1%)

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*引用:家賃債務保証会社48社の経営実態調査(2015.10帝国データバンク)

これをみると、

 icon-caret-right 家賃債務保証サービスを手がける48社のデータ

  2014年度総収入高は約675億1000万円

  総収入高で「50億円以上」の企業は4社

  その上位4社の総収入高は約318億3700万円

  上位4社の総収入高で全体に占める割合は47.2%

ということがわかります。

その上位4社は

1位:日本セーフティー株式会社

2位:全保連株式会社

3位:日本賃貸保証株式会社

4位:株式会社Casa

です。

この4社で市場の半分を握っている、ということですね。

賃貸をメインでやっている仲介店や管理会社は、大体どこも提携しているはずです。

仲介店や管理会社は、入居者の属性や審査の難易度、使いやすさなどを比べて保証申し込みをします。

通ればそのままですし、通らなければ他の会社に申し込みます。

あとよく使われるのは

5位以下:株式会社リクルートフォレントインシュア

ですね。

審査が厳しいのでよく落とされるんですけれど、バックボーンがでかいので信頼度が高いです。

過去に滞納で裁判をしたことがあったり保証会社となにかあった大家さんは、リクルートを使いたいと言われることも多いです。

リクルートで通らない方は入居させない、という経営方針なんですね。

中小合わせればたくさんの保証会社があるようですが、ちょっと怪しい会社もままあるらしい…|д゚)ので、この5社でどんな違いがあるのか、比較してみます。

 

ここから先の情報についてのご注意!

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なむの知りうる情報を元に構成していますが、なむは最前線の現場でリアルタイムな情報を得られていません。情報の新古・誤り等あるかと思いますので、その程度の情報と思ってみてください。

保証料や保証内容も提供されているサービスすべてを網羅しているものではありません。各保証会社に照会し精度を担保したものでもありません

なむの独断と偏見による注釈がついていますが、あくまでも独断と偏見ですので鵜のように丸呑みにはしないでください。

お前のせいでうんぬんかんぬんという苦情には対応することができません。

詳細についてお知りになりたい方は、各保証会社に直接、または提携している代理店(管理会社)等にお問い合わせください。

致命的な誤り等ございましたらご指摘いただけましたら幸いです。

 

保証会社比較1:会社概要

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まずは、基本になる会社の所在地や売り上げなどを見てみます。

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加入団体

全国賃貸保証業協会(LICC)賃貸保証機構(LGO)というのは、賃貸保証会社が業界のルール整備や情報の共有のために、自分たちで作って運営している任意団体です。

ボクたち、こんな協会(機構)に加盟して、コンプライアンスを遵守して頑張っているちゃんとした会社ですよ。というための組織ですね(なんか言い方悪いですか?)。

まだまだ法整備の追いついていない賃貸保証業界では、そこまで権威ある機関はありませんので、加入している・していないが選別基準になることはあまりないと思いますが、少なくとも加盟している事業者は業界ルールを作ろう、守ろう、という意思はあると思います。

LICCは加盟企業間で信用情報の交換をしています。

 

設立

若い業界であることがわかると思います。

Casaは倒産したリプラスのレントゴー事業を引き継いでいます。

 

資本金や売上高

急成長している業界ではありますが、市場規模自体はそんなに大きくありません。

受託数が増えて市場規模が高まっていている内訳が、保証料だけ納めて滞納しない優良顧客ばかりなら問題ないですが、多少無理をして増やしている場合は要注意です。

 icon-hand-o-up 業界一位は日本セーフティです。

保証会社を使う事で大家さんは未納のリスクが減りますので、敷金を多く預かる必要がなくなってきています。預かり敷金は最終的には保証会社の賃料債権に充てられますから、敷金が少ないと保証会社の回収不能リスクは高まります。

保証会社の仕事は「代位弁済」なので、入居者から滞納分を回収する前に大家さんに弁済するケースが多くなります。

その間は持ち出しになりますから、少なくとも代位弁済分以上の現金を常に持っておかなくてはいけません。

となると、売上だけではなくて資本金(内部留保)の額もチェックポイントです。

 icon-angle-double-right 見比べると日本セーフティの資本金は少し心もとないですね。

  Casaは過去の教訓が生きているのでしょうか?

  リクルートは代位弁済をやっていません。

収納代行のみですから、キャッシュフローはかなり潤沢だと思います。持ち出しはない様な気がします。

 

保証会社比較2:保証料

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保証会社を利用するときに入居者が払う保証料などを見てみます。

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初回保証料・更新料

保証人がいる、いない、保証の内容によって金額は多少変わってはきますし、会社によっても違いますが、おおむねどこも毎年更新プランを採用しています。

最初に多く保証料支払って更新なしという一括払いプランがある会社もありますが、毎年更新の方が保証会社は儲かりますから、こちらが主流です。

事故(滞納)が起こると更新料も支払われないケースが多いですから、更新されていないので保証しません。と、切られるケースもあるようです…。

あまりいい業者とは言えませんね…。

 

審査難易度

審査を緩くすれば事故リスクは高まりますし、固くすれば売り上げになりません。

そこらへんのバランスは会社ごとに結構特色があります。

あとは、察してください。

 

保証会社比較3:保証内容

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最後に保証会社がどのような保証をしてくれるかみます。

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基本契約形態

 icon-hand-o-up 多くの会社は「代位弁済」と「収納代行」両方を扱います。

基本プランは代位弁済型で、別のプランやオプションで収納代行プランがあるケースが多いですが、リクルートだけは収納代行プランオンリーです。

代位弁済は、請求業務が面倒だったり、免責期間を過ぎると取り扱ってくれなかったりしますが、大金を保証会社に預けなくてもいいメリットがあります。

逆に収納代行は、集金や請求の手間は全部保証会社がやってくれて楽ですが、すべての収入が保証会社を経由するリスクがあります。

 

免責期間

  免責期間というのは、家賃の滞納が起きてから○日以内に代位弁済請求をしなければ代位弁済しないよ、という期間です。

多くの場合家賃の支払い期限は月末日ですから、その日からカウントします。

 icon-angle-right Casaは10日と短いですから、うっかりしていたら期限が切れます。

  日本賃貸保証の90日は時間が経つごとに弁済金額が少なくなる契約になっています。

免責期間が長く設定されているからといって放置していると、それだけ滞納がかさんだり、回収が難しくなったりします。

速やかに代位弁済請求をしましょう。

 

代位弁済日(立替日)

  代位弁済日とは、請求をしてから実際に弁済される日のことです。

 icon-caret-right 全保連がダントツで早いです。

大家さんが直接請求することができないので代理店経由で請求する、初期督促をしてからでないと受け付けてくれない、などの面倒もありますが、受理されてから3営業日後の入金は助かります。

  リクルートは収納代行(する前に全部振り込んでくる)ですから遅れること自体がないです。

 

保証期間

  期間の上限というより、金額の上限ですかね?

24ヶ月保証します、という契約だからといって24ヶ月滞納放置しません。

督促をしても滞納の解消が不可能だと判断されれば、賃貸借契約の解除、明渡しの交渉に移ります。

滞納金額が3ヶ月分を超えるようになってくると粛々と手続きされます。

 

保証対象とオプション

ここの項目はちょっと情報が古いです。

プランによっても変わります。

  「原状回復」とひとことに言っても、各保証会社によって「クリーニングだけ」「カギ交換だけ」「上限10万円」などと、内容が違いますから要注意です。

孤独死保険と連動した保障プランが出てきたり、家財保険とセットになっていたり、さまざまな商品があったりします。

確度低くてすみません。汗

 icon-angle-double-right 変動費保証あり … 水道代などその月によって変動する費用の保証です

  保証人ありプラン … 別途保証人をつけた場合のプランです

  緊急対応 … 入居者からのクレームの一時対応をしてくれます

  家財保険 … 家財保険付きのプランがあります

  事務所対応可 … 居住用物件だけでなくてテナント物件のプランもあります

  既存入居者可 … 保証会社に入っていない既存入居者の保証を引き受けてくれます

 

保証会社の比較まとめ

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保証会社の特徴もさまざまで、秀でている点・劣っている点それぞれにありますし、実際に破たんしている保証会社もたくさんありますので、一概にどこがいい・悪いもないのですが、ここに上げたような大手であればそこまで神経質になることはないのかな、と思います。

ただし、この業界はまだまだデフォルトリスクが消えるくらい成熟しているとは言い難いですから、妙な動きをしていないかアンテナだけは張っておきましょう

基本的にはとても便利で賃貸経営には必須のサービスですから、上手に使っていくのがいいと思います。

そうはいっても使えないこともありますよね。

保証会社を利用していない、引き受けてもらえなかった入居者の滞納がかさんで、自分では回収できそうにない状況になってしまうこともあります。

事項では、そういう場合どうしたらいいのか考えてみます。

 

-No.2家賃滞納リスク
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