滞納家賃回収の味方!賃貸保証会社の活用と利用価値を考える

2016/06/15

滞納家賃回収の味方!賃貸保証会社の活用と利用価値を考える

賃貸あれこれ

滞納家賃の未収リスクをヘッジするために重要な役割を担う連帯保証人。

しかし滞納家賃の回収はデリケートな対人交渉も必要で、対応を間違えるとトラブルに発展することも…。

ちょっと面倒なこれらの業務は「賃貸保証会社」にアウトソーシングすることができます。

 

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賃貸保証会社とは ~ 大きく2つの分類

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賃貸保証会社」とは、入居者が滞納した家賃債務や原状回復費用などを保証してくれる会社のことを言いますが、他にも「家賃保証会社」と言われたり、単に「保証会社」と呼ぶことも多いです。

そのような家賃債務を保証してくれる会社は、大きくふたつに分類することができます。

 

1.信販系の保証会社

部屋を借りるために不動産屋の窓口で手続きをしようとしたら「家賃はクレジットカードで支払うことになるのでカードを作ってください」と言われることがあります。

 icon-hand-o-up 今持っている、手持ちのカードで支払えるわけではありません。

「家賃支払い専用のカードを作ってください」と言われます。

アプラスやオリコ、ジャックスなどの信販会社がこういう形で大家さんの家賃を保証している場合は、信販系の保証会社を利用していることになります。

信販系の保証会社を利用している場合、基本的に入居審査の基準は「クレジットカードを持てる属性の人」になりますから、滞納リスクは低くなります。

しかし入居者にとっては、審査が厳しくなりますし、家賃引き落とし用に別のカードを作らなくてはいけない煩わしさがあり、あまり歓迎されません。

最近ではカード決済手数料も下がってきて、大手管理会社から手持ちのカードで家賃を払える物件もでてきました。

この動きが加速すると信販系保証会社の存在意義自体が揺らいできますし、賃貸保証業界全体の形も変わってくるかもしれません。

 

2.賃貸保証専門の保証会社

信販系に属さない保証会社はこちらに分類されます。

分類されます、といってもどちらかというとこちらが主流ですね。笑

  通常「保証会社」といったら、信販系以外の会社の事を言っていることが多いです。

たのちんで「保証会社」と書いていたら、こちらの系統の保証会社だと思ってください。

現時点では、保証会社をやるのに免許や登録などはいりません。
まだまだ歴史の浅い業界ですし、大手・小規模・コンプライアンスの効く会社・効かない会社、結構玉石混交だと思われます。

そのため、保証会社の過度な取り立てや追い出し行為が問題になった事例も多くあります。

*参考:RETIO判例検索システム>建物賃貸借に関する紛争/自力救済・貸室立入

実際、漏れ聞こえてくるだけでも派手にやっていたと思います。

まじか…(;´Д`)と思うような事例も過去にはありました。笑

 

賃貸保証会社の出自を聞くと、元消費者金融系の会社の割合が結構多いみたいですね。

理由を調べると、

 icon-angle-right 2007年にサラ金規制法が改正(貸金業法)されたので消費者金融屋さんはおまんま食い上げになってしまった。

  貸金業法で規制されている強引な取り立てが賃貸保証業界では規制されていないので、あぶれた皆さんが続々と流入していらった。

なんていうことがあるようなないような。

闇が深いですw

業界としても自浄努力として協会など(全国賃貸保証業協会賃貸保証機構)を設立して情報共有に努めているみたいなのですが、法整備はまだ追いついていないようです。

資本が薄かったり、審査が甘すぎたり、保証料が安すぎたりする会社は、それだけデフォルトの危険性が高まりますから回収作業は厳しいものになりがちです。

逆に、審査が厳しめだったり保証料が高い会社は、保証も手厚いでしょうし対応も丁寧だとは思いますが、利用者できる人が減ります。

痛し痒しではありますが、うまく活用していくことが大事です。

 

賃貸保証会社と連帯保証人の違い

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保証会社の仕事は、入居者から保証料をもらって連帯保証人の代わりを務めるサービスです。

連帯保証人がいない、頼みにくいという人も部屋を借りやすくなるメリットがあります。

保証会社は、入居者の家賃滞納があったときに大家さんに家賃を立て替えて払う「代位弁済」をします。

 

  家賃の滞納を確認
   ↓
  保証会社に代位弁済の請求
   ↓
  保証会社が家賃を立替えて入金
   ↓
  入居者への督促は保証会社

基本的な流れはこうなります。

大家さんや管理会社は、入居者や連帯保証人の顔色を伺いながら督促業務をする必要がなくなります。

 icon-hand-o-up 督促のストレスはゼロです。

保証会社がつぶれたり保証契約が解除にならない限り、保証金額上限までは家賃の取りっぱぐれもありません。

何度も滞納をくり返したり、長期に及んでしまうような支払い能力に欠ける入居者については、明渡しの訴訟や立ち退き、残置物の処理、場合によっては原状回復までやってくれます。

  それらの点は圧倒的に優れています。

しかし、それらの保証範囲外で入居者が大家さんに与えた損害までは保証してくれません。

例えば、入居者の過失によって部屋で火事を起こしてしまったけれど火災保険に入っていなかった、とか、入居者が部屋で自殺してしまって原状回復に多額の費用がかかった、なんていう時には連帯保証人には請求できますが保証会社は保証してくれません。

「連帯保証人をつけたうえで、さらに保証会社との契約も必須」ということにすれば、そのような場合の大家さんのリスクヘッジはできますが、入居者にとっては利便性が下がりますから入居募集のハードルは上がりますし、テナントリテンションの効果は薄まります。

競争力のある物件であればそういう契約も可能だと思いますが、現実的には連帯保証人が必要となるリスクに対しては保険をうまく活用するなど別の方法を取った方が後々ラクかもしれません。

また通常、保証料は入居者が支払いますので大家さんの負担はありませんが、オーナーチェンジで購入した物件に保証人がついていない入居者が住んでいたり、保証人が亡くなった、資力に不安があるなど、大家さん側に不安がある場合、大家さんが費用を負担して保証会社に入ってもらうというケースもあります。

保証会社にも審査がありますので、滞納の実績があったり、基準に満たない場合は当然契約を断られることもありますが、リスクヘッジとしては有用です。

 

大家さんと入居者の立場から見た、保証会社の利用価値

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賃貸の部屋を借りるときには「保証会社の利用が必須」という物件がかなり増えてきましたね。

リプラスが倒産した時はどうなることかと思いましたが、大家さんや管理会社にとって「保証会社」はやはり外せないサービスだったという事でしょう。

リプラスの倒産原因自体が賃貸保証事業の破たんでなかったことも一因だったかもしれません。

リプラスは収納代行をしていましたから、当時現場は荒れたんじゃないでしょうか…?

なむは当時その辺の事情を追っていなかったので全然詳しくないのですが、(株)リプラスの賃貸保証事業(レントゴー)は、レントゴー保証(株)に引き継がれて今は(株)Casaになっているという認識です。

良い・悪いとか、利用価値のある・なしとか、使ってる・使ってないとか、この会社がそう・そうじゃないとか、今・昔とかを別にして、全くの個人的なひとりごととして、ぽつりと言うならば、保証会社のくせに入居者の賃料パクって大家さんの売上ガメてその他もろもろ踏み倒して逃げて、のほほんと別の看板掲げてるのであればどういう神経なんだろうと思います。神経なのに神経通ってないんじゃないかと。(認識間違っていたら陳謝します。どなたか教えてください詳しい方┏○)))

 

それでも保証会社は使った方がいいと思う話

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  そうはいってみたものメリットはあります。笑

収納代行まで保証会社に委託していなければ、大家さんにとっても管理会社にとっても、イヤな滞納家賃の回収業務をアウトソーシングできる保証会社のシステムは利用価値が高いです。

 icon-angle-right 保証料は入居者負担ですし、デメリットは入金が少し遅くなるくらいですから使わない手はないです。

  入居者にとってみても、連帯保証人がいなくても部屋が借りられる点は大きなメリットですね。

もしやんごとない事情で滞納してしまったとしても保証会社が遅延なく代位弁済してくれますから、大家さんのリスクヘッジのために預かる敷金を減額、すなわち入居者の初期費用を抑えられる可能性もあります。

 

 icon-hand-o-up デメリットとしては、保証料の負担です。

大家さんのリスクヘッジのための費用をどうして入居者が払わなくてはいけないんだ?大家さんが払うべきではないのか?という入居者サイドの疑問もわかりますし、なむも賃借人の立場ではそう思います。

でも、なむなんかは親族が遠方にいますし、保証人を頼むのも頼まれるのも基本的にはイヤなので、保証会社の存在はとても助かります。べんり。

保証料払うのイタイな~と思いますけど、まあ、必要な費用だな。と思います。

保証会社とのやり取りで一度ものすごい頭にきて(保証会社の世話になるような粗相は一回もしたことないです)、更新料踏み倒して保証切ったろかと思ったこともありましたけどね…(電話対応、大事です)。

逆に、保証料を払いたくない理由が「お金が(もったい)ないから」という入居者には、危ない~~w絶対つけないと無理~~w貸せない~~wと大家さんの立場で思います。

競合物件との競争が激しくて、賃貸保証会社の利用がビハインドになるから使いたくない、という大家さんもたまにいらっしゃいますけどね。

物件や入居者さんの属性・与信と相談です。

 

賃貸保証業界の未来を妄想してみたw

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賃貸保証業界自体が未成熟で課題も残っている業界だということを踏まえても、大家さんは保証会社を活用して賃貸経営をした方がメリットあるな。となむは現時点では思っています。

決済手数料2.8%の壁を乗り越えて、家賃のクレジットカード払いが一般的な世の中になるのはまだもう少し先の話だとは思いますが…。

もしそんな日が来たら、保証会社のあり方も変わってくるんでしょうね。

  家賃のクレジットカード払いが主流になると、クレジットカードを持てる属性の方は保証会社がいらなくなります。

今は入居者の属性の高い低い関係なく保証契約してもらっていると思いますが、比較的高属性の方の保証契約がごっそりなくなります。

今のような保証契約が必要になるのは、クレジットカードを持っていない人。

クレジットカードを持ちたくない人、使いたくない人もいらっしゃいますので一概に言えるわけではありません。

ですが、すごく極端な言い方をすると「与信の低い方の割合が増える」ということですよね。

 icon-angle-double-right 保証料は上がるだろうな~。

  保証期間が減るかもな~。

  免責が増えそうだな~。

  濃いグレーな督促が増えそうだな~。

  つぶれる会社も出てくるよな~。

なんて妄想したりします(妄想好き)。

逆に、カード払いじゃできないサービスが拡充されたり新しく付加されたりするかもしれませんね。

単純に、カード払いのできる契約とカード払いじゃない契約の2種類が生まれるだけかもしれません。

…まあ、どっちゃでもいいんで(適当w)

なむは個人的には早くカード払いできるようになってもらいたい。

ポイント分の1%を決済手数料に充ててもらってもいいから、カード払いがいいな。

くそムカつく保証会社に更新料なんて払ってやりたくないからね!!(本音w)

*家賃のクレカ払いについて

 

保証会社は具体的にはなにを保証する?

 

-No.2家賃滞納リスク
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