滞納家賃を回収するには?連帯保証人の責任と求償について知ろう

2016/06/15

滞納家賃を回収するには?連帯保証人の責任と求償について知ろう

賃貸あれこれ

滞納が発生したら大家さんは胃の痛い日々がはじまります。

入居者自身に支払い能力がなければ、その債務は「連帯保証人」か「家賃保証会社」に請求していきます。

まずは知っているようでそんなに知らない、連帯保証人の責任についてみてみます。

 

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滞納家賃を回収するための3つの方法

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賃貸借契約は数ヶ月から複数年単位で契約が持続する、長期に及ぶ契約です。

入居当初は家賃の支払いに問題はないだろう、ということで入居審査もOKを出して入居に至った方でも、長い年月の間に様々な事情によって家賃の支払いが困難になることがないとは言えません。

そして家賃の滞納が始まったとしても、即座に出ていけ!と追い出すことはできず、家賃の未納分が溜まっていくことになります。

大家さんはその大きなリスクを回避するために、いくつかの対策を打っておく必要があります。

 

敷金を多く入れてもらう

未納家賃を補てんするために、契約時に預り金である敷金を多めに入れてもらう策です。

例えば6ヶ月分の敷金をあらかじめ預けてもらえば、6ヶ月分の未納に耐えることができますが、競合物件との競争が激しい賃貸住宅でそのような条件をつけるのは現実的ではありません。

 

連帯保証人をつける

賃借人と同等の責任を負うことになる連帯保証人をつけることで、求償できる先を増やす策です。

ただし、連帯保証人になってくれるような人がいない場合、なってくれる人の弁済能力に不足がある場合、遠方に住んでいて実際の求償作業に難が出そうな場合など、なり手がいないケースもあります。

 

賃貸保証会社をつける

大家さんにとっては一番手間がなく、取りっぱぐれる可能性が低い策です。

入居者と保証会社間の保証契約なので保証料も入居者が負担しますが、キチンとした保証人が用意できたり、属性の高い方ほど不満を感じられるケースがあります。

また、保証会社の倒産リスクは常に念頭に置いておく必要があります。

 

ここでは上の3つの方法のうち「連帯保証人」について大家さんが知っておいた方がいい基礎知識をまとめていきます。

この他の家賃滞納リスクヘッジ方法としては、クレジットカード払いなどもあると思いますが…。

まだまだ一般的な普及には時間がかかるんではないかなぁ…。

と、個人的には思っています。

賃借人としてのなむはクレジットカードで家賃が払えたらすごくうれしいですけれど(*´ω`)もう少し様子見ですね。

*家賃のクレカ払いについて

 

連帯保証人とは ~ 保証人と連帯保証人の違い

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 icon-hand-o-up 入居者が家賃の滞納をはじめました。

電話や手紙などで督促をしてはいますが、らちがあきません。

仕方がないので保証人に電話をして「代わりに家賃を払ってください」と伝えたら「まずは入居者本人に請求してくださいよ!」と言われました。

大家さんここでスゴスゴと引き下がっちゃいけませんよ!

保証人にそういうことを言える権利はないんです。

なぜなら賃貸借契約における保証人とは「連帯保証人」となるからです。

 

保証人と連帯保証人の違い

  保証人 連帯保証人
催告の抗弁権 ある ない
検索の抗弁権 ある ない
分割の利益 ある ない

単なる「保証人」と「連帯保証人」の違いは、大きく3つの権利がないことです。

 

催告の抗弁権がない ~「本人に請求してよ!」という権利がない

滞納している入居者にもし財産があったとしても、大家さんからの未納家賃の請求を連帯保証人は突っぱねることができません。

大家さんは入居者でも連帯保証人でもどちらにでも督促することはできますし、極端にいえば本人より先に連帯保証人に請求してもかまいません。

 

検索の抗弁権がない~「まずあの財産を先に差し押さえてよ!」という権利がない

連帯保証人は、滞納している入居者に収入があるのに怠慢で家賃を払わない、自分よりも先にあの収入に対して請求してくれ、ということができません。

大家さんに請求されれば、滞納者に収入があることがわかっていても連帯保証人は支払いをしなくてはいけません。

 

分割の利益がない~「自分の分の債務はこれだけだ!」という権利がない

滞納家賃が100万円あって連帯保証人が2人いた場合、自分の分の債務は半分の50万円だから残りの50万円はもうひとりに請求してくれ、という権利がありません。

大家さんは連帯保証人が何人いようとも、ひとりに対して債務の全額を請求することができます。

 

 icon-hand-o-up この3つの権利がないことで連帯保証人は「保証人」というよりは「借主」と同等の連帯債務を負う責任があることになります。

結構キビシイですよね。

しかも連帯保証は家賃債務に限った話ではありません。

入居者の過失で賠償責任が生じた場合など、賃貸借契約に関する一切において借主本人と同等の責任を負います。

  ただ、これから民法改正が控えています。

連帯保証人の規定に関しては、あまりにも保証人への責任が大きすぎるということで、際限なく連帯保証させるのではなく保証の上限を決めていく方向で改正していくようです。

敷金返還ルールとか、連帯保証人の責任範囲の制限など、賃貸経営にも関係の深い部分が改正される予定になっています。施行時期はまだ未定ですが、動向は見ておいた方がいいかもしれませんね。

*参考:民法改正が不動産の賃貸借契約にどう影響するのか?

 

連帯保証人のなり手

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その部屋に住んでいるわけでもないし、自分が直接大家さんに損害を与えているわけでもないのに、借主本人と同じ責任を負わされる連帯保証人。

子どものためなら仕方ないとも思えるでしょうけど、兄弟ではちょっと無理。という人も多いのではないでしょうか。

そして、誰でもいいわけではありませんよね。

連帯保証人の出番は金銭的な賠償が必要になった時ですから、賠償するだけの資力がなければなりたくてもなれません。

 icon-angle-double-right 親は高齢の年金生活で収入に不安があるので連帯保証人として認めてもらえなかった

  兄弟も遠方で別々の生活をしているしなかなか頼みにくい

  身寄りのない単身高齢者でそもそも連帯保証人になってくれる人の当てがない

などの事例も急速に増えてきています。

大家さん側としても、賃借人の滞納くらい余裕でカバーできる安定的な収入があり、資産(持ち家など)があり、なにかあったときには訪ねていけるくらいの近距離にお住まいの連帯保証人がつくよ、という話ならいいでしょうが、いざというときの保証に不安が残る連帯保証人では安心して部屋を貸せません。

ちょっとキツイ言い方をすると、連帯保証人がついていても回収できなければ意味ないですよね。

ですから賃貸借契約時には連帯保証人が用意する書類も多くなるわけです。

保証人承諾書 連帯保証人になることを証明する書類、契約書への記名押印だけの場合もある
印鑑証明書 本人が承諾したと証明するため、連帯保証人の住所確認のため
収入が証明できる書類 源泉徴収・給料明細書・確定申告書の写しなど、不要な場合もある

ということで、今ほとんどの大家さんや管理会社が保証人の代わりに活用しているのが「賃貸保証会社」です。

 icon-hand-o-up お金を払って保証人を引き受けてもらうわけですね。

現実的には、入居者も大家さんも事務的に処理できて便利だとは思いますし、なむもお世話になってます。

けど、ちょっと不満もあるんですよね~(超個人的な話なのでここでは割愛w)。

保証会社についてはこちらにまとめます。

 

連帯保証人への求償

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家賃の滞納が起きたら、大家さんは入居者に請求するのと同時に連帯保証人に請求することもできます。

入居者がなんだかんだ理由をつけて支払わない場合でも、連帯保証人が速やかに支払ってくれれば大家さんとしては金銭的な実損はないことになります。

その上、連帯保証人は親や兄弟など入居者に近しい人物だと思われますから、ちゃんと払うようにクギを指してくれたりもするかもしれません。

滞納している入居者本人に連絡しても電話に出てくれなかったり、居留守を使われたり、支払うと言った約束が守られなかったりするようなら、速やかに連帯保証人にも連絡をするべきです。

しかし、初めての滞納だったり滞納の期間が短い場合などに、なんの宣告もなくいきなり連帯保証人に請求すると「なんでいきなり連帯保証人に請求するんだ!恥をかいたじゃないか!」とトラブルになることがあります。

  家賃の回収が目的なのであれば、トラブルは不利益にしかなりません。

そうならないためには、事前に必ず「○日までに入金がなかったら連帯保証人に請求するよ」とか「次にまた滞納したらすぐに連帯保証人に連絡するよ」などの通告や取り決めをしておくことが大事です。

入居者本人も連帯保証人には迷惑をかけたくない、家賃滞納を知られたくない、という思いがあることが多いです(大家さんには迷惑かけまくってますけどw)。

連帯保証人に家賃滞納を知られたくないから、連絡をしてくる、支払いをしてくるということも多いです。

まあ、それで解決するなら大家さんに迷惑かける前にちゃんと払って来いよ!と思いますが…(毒舌)。

いくら連帯保証人が賃借人と同等の責任を負っているとは言っても、基本的には悪いのは家賃を払わない入居者ですから、入居者から滞納家賃を回収するのが本筋だとは思います。

でも連帯保証人を巻き込んだ方が、話が早い場合もあるんですよね。

 icon-caret-right 「どっちから回収してもいいんだったら取りやすい連帯保証人から先に徴収しよう!」となることは稀だと思いますが、逆は結構あります。

  「どっちから回収してもいいはずなのに、大家さんが遠慮しすぎて連帯保証人に連絡してないパターン」です。笑

気持ちはわからんでもないですが、滞納者に通告をした上で早めに連帯保証人にも請求はしておくべきです。

半年も1年も滞納を溜めてから、連帯保証人に連絡して払ってくれと言っても酷です。

連帯保証人の立場からすれば「そんなに放っておいて、いきなりそんな大金請求されても払えるわけないだろ」という気分になるのも当然と思います。「早よ言えや!」ですよねw

さっきも言いましたが、家賃の回収をしたいのならトラブルは不利益にしかなりませんので、無用な怒りを買わないのも滞納家賃回収のコツです。

じゃあどのタイミングで連帯保証人に請求したらいいんだ?ってことですけど…。

こればっかりはホントにケースバイケースですよね…。

 icon-hand-o-up 過去には滞納なく5年住んでくれていて連絡も約束も取れている滞納者

 icon-hand-o-down 入居当月から遅れがちで電話もほとんど出ない滞納者

じゃあ、対応もタイミングも変わるというものです。

一般的には、滞納している入居者本人が「電話に出ない・連絡してこない・うそをつく・約束を破る」など、払う意思をみせなかったり、「仕事に行ってない・一部しか入金されない・遅れがち」など、明らかに支払い能力に問題があると思われるとき…ですかね。

 

連帯保証人の責任はいつまで続くか

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基本的には、賃貸借契約で定められた責任がすべて履行されて完全に終了されるまで有効。です。

更新も引き継がれますし、契約解除後の原状回復まで含みます。

こんなにお金を払う責任を負わされているのに、賃貸借契約を解除する権限も、部屋を片付けて引き払う権限もないんですから踏んだり蹴ったりですよね。

「自動更新されていて、更新契約書に署名押印していないから知らない!」という連帯保証人の言い分は通らないです。

しかし、連帯保証人が裕福なのをいいことに、賃借人本人が滞納を続けていても賃貸借契約の解除をせずに滞納額を増加させたような事例では、大家さんが負けています。

下の判例がわかりやすいです。

*参考:賃貸借の更新と保証債務

また、判例を探すときは「不動産適正取引推進機構」のRETIO判例検索システムが見やすくて便利です。

連帯保証の判例もいろいろ出ています。

 

連帯保証人がいなかったら…

 

-No.2家賃滞納リスク
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