やるしかない！滞納督促業務の流れと気をつけておくポイント
2016/06/15
できるだけ家賃の滞納はしてほしくないですし、督促業務もなく平和に賃貸経営していきたいものですが、なかなかそうはいかないのが現実。
滞納が始まってしまった際の督促業務の流れと、大家さんが注意しなくてはいけない点などについてまとめてみます。
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Contents
滞納督促業務の流れ
家賃滞納の督促業務は、なんといっても初動が大事です。
払わないこと自体は100％入居者が悪いことですが、払わない言い訳をさせる余地を作ったり、なめた態度をとらせる原因を作るのは、大家さん側の対処の仕方だったりもします。
相手も人間ですから「押して・引いて・時には厳しく・時には情に訴えて」のような駆け引き（？）が必要な部分もあり、コミュニケーションスキルが試されます。笑
しかし、こじれてこじれて最期は訴訟に強制退去でお金も時間もいっぱいかかって疲労困憊で終わらないためには、必要なスキルかもしれません。
STEP１．電話をかける
多くの賃貸借契約は、月末までに翌月1ヶ月分の家賃を前払いする契約になっています。
自分で家賃口座を管理していれば、月初の銀行営業日には家賃入金口座を確認して、未納がないかどうかをチェックできますね。未納を確認したらできるだけ早くその日のうちにでも、電話で未納の連絡をしましょう。
この時に注意した方がいいことは「滞納だぞ！早く払え！明日までに払え！！」のようなニュアンスを感じさせないことです。
滞納の常習犯なら別ですがこれまできちんと払ってきた入居者の場合は、本当についうっかり忘れているだけの可能性の方が高いからです。丁寧に未納をお伝えして、相手の都合も考慮して入金日を確定するといいと思います。
もし、滞納の原因が資金繰りの悪化だった場合、家賃を支払う優先順位を高めてもらわなければ取りっぱぐれます。最初の段階から強硬に督促されると、滞納者は自分が悪いとわかっていてもムカッと来るものです。
大家さんに悪いな、家賃は他の支払いより先に払わなくては、と思わせた方が得です。
そして、約束した入金日にキチンと入金されているかどうか忘れずに確認しましょう。
入金されていればOKですね。
来月以降も遅れがちにならないか注意しておけば、さほど問題は大きくはならないでしょう。
もし、約束された日に入金がなかったら、次の日に再度電話してみます。
電話したくないな～…。と思うかもしれませんが、相手に約束を守らせるためには、こちらは決めたことは守るという意思を表示しなくてはいけません。
どうして決められた約束が履行されていないのか、理由を確認しましょう。
理由によっては何かしらかの譲歩案が提供できないか、検討してみましょう。そして電話した日時や話した内容は忘れないようにメモをしておきましょう。
例えば、突発的な理由で今月だけ苦しい、分割なら払える。などの事情でそれを認める場合は、話し合いの内容を合意書などで書面にしておくことも必要でしょう。
もし今後、紛争にまで発展してしまったときには言った言わないの水掛け論になりがちですから、記録が役に立ちます。電話をした際には必ず次の約束をして、その約束が守られるまでしっかり追いかけることが大事です。
STEP２．手紙を出す、訪問する
電話で約束しても守られない
はっきりと事情を説明しない
のらりくらりとかわされる
電話に出ない
などの場合は、もう少し強めの手段に出ざるを得ません。
具体的には
滞納督促の通知（請求書等）を郵送する
訪問して対面で督促をする
などです。
その際には、
滞納賃料の額を明示（次月分も含めた総額ではいくらか）
連帯保証人への請求の開始
などを伝えます。
出した書面は必ずコピーを保存しておきます。
滞納者の対応が悪質であったり、改善の余地が見られないなど、場合によっては法的手続き（滞納賃料の回収・賃貸借契約の解除・明け渡しなど）をとる可能性があることも記載します。
書面の送付に移った際にも、電話や対面など直接話せるチャンスは探り続けましょう。
滞納の督促は家賃を回収するためにやっていますが、事務的な手続きになればなるほど相手は頑なになります。
手紙を出すことで、保証人に連絡いれられたくない、裁判になったら困る、訪ねてこられるのは嫌だ、とびっくりして入金してくれればいいのですが、一度に入金するのがどうしても難しい場合もあります。
半分でも一部でも、回収できるように相談できる門戸は開けておくべきです。
＊督促状サンプル
STEP３．内容証明郵便を送る
1ヶ月目の滞納督促で全く改善が見られず2ヶ月分の滞納になってしまうようなら、正式な証拠を残していくためにも「配達証明付き内容証明郵便」で滞納家賃の督促をしましょう。
「内容証明郵便」とは、
手紙を出したこと
手紙を出した日付
手紙の内容（その内容の手紙を送ったという事実の証明であり、内容が正しいかどうかではない）
を郵便局が証明してくれる郵便です。
家賃滞納の督促状を、この日に出したからね！証拠になるからね！というものなのですが、これだけでは不十分です。なぜなら、オレはそんなもん受け取ってねえ！知らねえ！と言えてしまうからです。
これを防ぐために配達証明をつけます。
「配達証明郵便」とは、
相手が手紙を受け取ったこと
手紙を受け取った日付
を郵便局が証明してくれます。
「配達証明付き内容証明郵便」には法的な拘束力があるわけではありませんから、プロの滞納者（？）はガン無視決め込んでくることもありますが、普通の滞納者はびっくりします。
内容証明郵便は作り方が決まっていますが、用紙は自由です。
最近はA4用紙にパソコンで作成することが多いですが、内容証明書用紙という赤い枠の原稿用紙もあります。赤い枠が結構威圧的でびびります。笑
赤紙ｗでガツンと押したら、今度は電話で柔和に譲歩案を提案しつつ引いてみる、なんていう高等テクニックも有効かもしれません（…場合によっては）。
＊内容証明郵便サンプル
STEP４．なんとか話し合いの機会をもつ
家賃の滞納が2ヶ月分を超え3ヶ月目を迎えるようになってくると、回収が困難になってくる可能性が高くなります。連帯保証人にも話をして、なんとか滞納分の回収ができるように交渉しましょう。
一回で滞納分がすべて回収できればいいですが、難しい場合は分割払いなどの譲歩も検討し、その際には、口頭での約束だけでなく、キチンと書面で残しておきましょう。
最悪の場合は裁判で、滞納家賃の支払いと部屋からの立ち退き・明け渡しを争うことになりますが、そうなってくると滞納リスクをはらんだまま争いが長期化して、最終的には大家さんが被る被害が大きくなる可能性が高くなります。
家賃の回収が第一目的であるならば、法的措置は得策ではない場合も多いものです。
できればそうなってしまう前に、話し合いで家賃を払ってもらえるように交渉したり、退去の勧告をしたりと、できるだけ任意で早期に解決できるように努めた方がいい気がします。
超ベテラン大家さんで数多くの修羅場を経験されていたり、法律の知識がある大家さんであれば、本人訴訟で費用をできるだけかけずに裁判→明渡しまでできるのかもしれませんが、多くの大家さんにはなかなかできることではありません。
滞納が3ヶ月分を超えるようであれば、賃貸借契約の解除も視野に入れはじめた方がいいかもしれません。
＊念書サンプル
ついうっかり・滞納意識のない入居者への意識づけ
仕事が忙しくて振り込みに行けなかった
嫁（旦那）が振り込んでると思っていた
口座引き落としされてると思っていた
ついうっかり忘れていた
など、なんやかんやと理由をつけてやちょこちょこと家賃の入金が遅れがちな入居者さんはいませんか？
はじめての滞納であれば、なるほど、本当にうっかりなんだろうと思えますが、これが2回、3回と続くようなら、ちょっと滞納グセがつき始めているかもしれません。
危ないです。
「2～3日遅れてるけどちゃんと払ってくれてるから、まあいっか」という大家さんもいらっしゃるかもしれませんが、大きな間違いです。
一事が万事。
大家さんのほんのちょっとしたルーズさが、入居者にも伝染します。
ゴミの分別ちゃんとできてないけど、まあいっか
ペット飼育不可だけど、まあいっか
たばこポイ捨てしても、まあいっか
家賃の遅れくらい大したことないみたい、まあいっかｗ
よくないですよね？
例えを変えてみます。
始業が9時の会社なのに毎日9時5分に出社してくる従業員がいる、まあいっか
コンビニでレジ売ってたらお客さん1円足りないって言ってる、まあいっか
なるわけないですよね？
決められたルールはルールです。
ちょっとだからいい、なんて理由にはなりません。
| 「家賃支払いの期日を1日でも過ぎれば、立派な家賃滞納です」 |
大家さんがこの意識をキチンと持ってルールを守って速やかに督促をしなくては、入居者の意識は変わりません。
大家さんがルール守らないのに、入居者が守るわけないですよね。
子どもじゃないんだからｗ
そんなことまで面倒見きれないよｗ
というのであれば、どうぞルーズな入居者を育ててください。
それがイヤなのであれば、大家さんはせめて自分で決めたルールくらいはきちんと守って、適切に速やかに督促業務を行ってください。
もし滞納家賃が3ヶ月分を超えてしまったら
電話や訪問、郵便などあらゆる手段を使って滞納者に接触を試みたものの、まったく改善されず滞納家賃が3ヶ月分を超えてしまったら（はじめての家賃滞納から2ヶ月が経過した下図③の位置）、家賃の回収はかなり難しくなってきたと言わざるを得ません。
こうなってきたときに大家さんが取りうる道は4つです。
滞納分の回収もしつつ、そのまま住み続けてもらう
連帯保証人が滞納分を一括清算してくれた
具体的な滞納家賃の返済計画がまとまった
など、滞納者との信頼関係がまだ保てると判断できる場合は、賃貸借契約の継続も可能かもしれません。
しかし3ヶ月分もの家賃滞納をする入居者は、収入と家賃のバランスが合っていないことも多いため、再発が起きたり、じりじりと滞納額が増えるなどのリスクもあります。
滞納分の回収をしつつ、退去してもらう
これ以上住んでもらってもまた滞納をしそうだし、もう信頼関係が継続できないと思う場合は、賃貸借契約の解除と退去を勧告します。
退去したからと言って、未納家賃がチャラになるわけではないので督促することはできます。
実家に戻るなど金銭的に余裕が出る場合や、連帯保証人と分割払いでの合意書を取りつけることができた場合、その督促に労力を割ける場合などには回収も可能かもしれませんが、シロウトにはなかなかハードルも高そうです。
滞納分の回収はあきらめて、退去をしてもらう
信頼関係は崩壊しているし、回収できなくてもいいから早く出て行ってもらって次の入居募集をしたい、という場合はできるだけ早く退去してもらえるように交渉します。
要するに滞納分はチャラにするから、出て行ってくれ。ということですね。
回収に固執してダラダラと滞納が膨らむよりは現実的な方法だと思いますし、プロのサポートが受けられない多くの大家さんはこの手を取るしかないような気もします。
回収もできず、立ち退きもしてもらえない
これはドツボです…。
催告しても支払いもない、退去・明け渡しの同意も得られない、となると訴訟に突入するしかありません。
訴訟をして判決を得たうえで明渡しの強制執行まで行くと、退去まで半年くらいはかかります。
こじれまくって退去ですから家賃の回収はほぼ不可能です。訴訟前からの期間を合わせると9ヶ月以上もの時間とその間の未収、そして訴訟費用が発生することになります。
これらの交渉は滞納者のタイプや背景も踏まえて冷静に、ある意味ずる賢く進めていく必要もあると思いますので、当事者で主観の入りやすい大家さんが直接行うのは難しいかもしれません。
客観的に冷静な駆け引きができる第3者に代行してもらった方がいいかもしれませんが、管理会社の社員さんレベルでは3番を選択するのが関の山かもしれません。
1番2番を成功させたいのなら、滞納家賃回収のベテラン社員さんに頼むか、専門家の力を借りるなど別途費用をかける必要があるかもしれません。
自力救済はできない
「自力救済」とは、何らかの権利を侵害された者が、司法手続によらず実力をもって権利回復をはたすことをいいます。
法治国家の日本ではなにかしらの権利を実行したい場合、法的手続きを通じて行うことが原則で、個人が勝手に強制的な権利実現を図ることは禁止されています。
要するに実力行使ですね。
家賃滞納をされて退去の勧告を散々しているけれど、全然反省の色も退去の準備もしない入居者に対して、勝手に部屋の荷物を運び出して捨てたり、カギを付け替えて入れなくしたりすることは自力救済に当たり、禁止されているということです。
大家さんにとってみれば、散々債務不履行を繰り返して腹に据えかねている滞納者に対して、そのくらいのことをしてやりたい気持ちは分からなくはないですが、解決を図る手段としては逆効果になってしまいますのでやってはいけません。
悪質な占有者になると、わざと挑発するようなことをいって大家さんに自力救済を行わせ、逆に違法行為で損害賠償請求をするなんていうこともないとは言えません。
ここまで来たらもう回収も任意退去も不可能ですから、粛々と法的な手続きに則り、立ち退きの強制執行を行うだけです。
問題になりがちな滞納督促行為
夜間・早朝（21時～8時くらい）時間帯の突然の電話・訪問などをすること
1日に何度も何度も執拗に電話・メール・訪問などをすること
むやみやたらと勤務先・学校などに電話・訪問などをすること
同意を得ない長電話・居座りなどの長時間の督促行為
玄関ドアやポストなどに滞納の貼り紙をするなど第三者にわかるような行為
玄関ドアの前で叩く・怒鳴るなどの迷惑行為
連帯保証人以外の人物（身内など）への督促行為
債権や求償権を持たない第三者に対価を与えて督促させる行為
勝手に室内に入ったり、家財道具を処分したり、カギ交換したりすること
このような督促は、自力救済とみなされることもあります。
滞納家賃の督促・回収は大変…
