できればやりたくない!家賃の滞納と督促業務の基本を知ろう!

2016/06/15

できればやりたくない!家賃の滞納と督促業務の基本を知ろう!

賃貸あれこれ

賃貸経営は家賃収入が売上ですから、入居者さんが住んでいても家賃を滞納されていては何の意味もありません。

督促業務はできればやりたくないイヤな業務です。

できるだけやらなくてもいいように大家さんが気をつけた方がいいことと、知っておきたい督促業務の基本についてまとめてみます。

 

スポンサーリンク

ado

 

滞納させなければ督促は必要ない

phone2

滞納家賃の督促業務って、ほんとにイヤな仕事です。

「お家賃の振込忘れてませんか~?」
「あ、すみません、うっかりしてました~。振り込みます~」

入金ナシ。

「お振り込みがまだ確認できないんですが…」
「すみません、ちょっとバタバタしてて…。明日振り込みます~」

入金ナシ。

「どうされましたか~?」
「すみません、身内に不幸がありまして~…。月末に2ヶ月分まとめて払います~」

入金ナシ。

「RRR…RRR…(電話のコール音)」
「留守番電話サービスです…」

留守電が続くようなら、訪問コースですね(=_=)

 

分割でも現金でもどういう風でも回収するように動き始める必要があります。

人にはさまざま事情があるのも事実…。

どうしても今月資金繰りが…ということも、そりゃ人間生きてりゃ一度や二度ありますよね。(え?ないっすか???笑)

しかし、仕方がないからまけてあげよう!とはいきませんから、なんとか回収しなくてはなりません。

でも、あんまり夜遅く訪問することもできませんし、ドアをどんどん叩いて取立てするなんてできませんから、のらりくらり時間が経って、どんどん回収難易度が上がっていくんですよね。

 icon-hand-o-up 家賃の滞納とそれに伴う督促は、賃貸経営をしている以上100%回避することは不可能ですが、できうる限り避けて通りたいものです。

そのためには、ポイントとなるいくつかのタイミングをきっちり抑えることが大事です。

 

1.審査の基準をキチンと決める

  いちばん初めの対策は、入居審査の基準をしっかりと定めることです。

入居希望者にもいろいろな属性の方がおられますし、物件のターゲット層による部分が大きいですから、やたらめったら審査を厳しくすれば決まりませんし、柔軟な対応を行うことも必要です。

しかし、目先の入居者獲得のために、安易に最初から決めていた審査基準を下げてしまうことはおすすめしません。

「この部分は相談に乗るけれど、ここは譲らないよ」という部分はキチンと決めておかないと、この入居者ちょっと怪しいけど、あの大家さん緩いからなんとかねじ込もう、といった悪いことを仲介店さんが考えないことも…ありません。

大家さんの基準が明解だとわかっていれば、仲介店も管理会社も決められた範囲内でしっかり対応するものです。

例えば、

 

 icon-angle-double-right 保証会社の利用は必須

  連帯保証人は収入のある親族のみ

  収入証明書の提出を必須にして、金額の基準も明確に決める

  生活保護受給世帯でも代理納付ならOK

など、自分の基準を決めておきましょう。

 

2.契約時にあいまいな態度を取らない

  賃貸借契約書の一部に押印がもれている

  決済金の入金がまだだ

  契約に不備がある状態で入居希望日が来てしまったので、あやふやなままカギを引き渡してしまった

などということは絶対にしてはいけません

期日までに決められた手続きを踏めないような入居者は、あらゆるところでルーズです。

逆に言うと、大家さん側の「問い合わせの返答に何日もかかる」とか「頼んだことがキチンと行われない」などのルーズな対応も問題です。

大家さんがこんなんなんだから、少しくらい遅れたっていいだろう、という心理が働くからです。

 icon-hand-o-up 一事が万事。

いい加減な対応には、いい加減な結果が返ってきます

 

3.滞納初期に毅然とした対応をする

気をつけなくてはいけないのは、初めての滞納のときの初めての督促です。

月末が家賃の入金日であれば月が明けた直後の営業日には記帳をして、入金を確認しましょう。未納の入居者がいれば、できるだけ早く未納であることを電話でお知らせします。

うっかり忘れているだけかもしれませんから、丁寧にお知らせをした上で、いつ振り込んでもらえるか日にちを必ず確認して、振込予定日の翌日には必ず再度入金を確認します。

約束した日にキチンと入金があれば、お礼の電話の一本でもいれておくといいと思います。

次回以降のうっかりがぐっと減ります。

  滞納をしている入居者は自分が滞納していることはわかっています。

それなのに、大家さんからは10日経っても20日経っても督促の電話が来ない…。となったら「なんだ、そんなもんでいいのかw」となってどんどんルーズになります。

滞納グセになるのもこのパターンが多いですね。

初期対応、期日の指定、ちゃんと見てますよ、という態度を示すことが大事です。

 

滞納の督促をキチンとしなくてはいけない3つの理由

pinky-swear2

家賃の滞納は起こらないことがベストですが、起こってしまった場合の督促業務には家賃を回収するための3つの役割があります。

 

入居者に滞納の事実を知らせる

忙しくてついうっかり、振り込んだつもりになってた、なんてことは誰にでもあります。

口座振替の残高不足で、自分が滞納していることに気付いてない場合もありますから、できるだけ早めにお知らせします。はじめのお知らせはできるだけ早い方がいいですし行き違いもありえますから、手紙より電話がいいと思います。

いきなり手紙(請求書)きたらビビりますw

「この大家さん全く自分を信用してないな」という不信感に繋がりますし、いい印象は与えません。

  普通に、必要以上に身構えずに、電話すればいいと思います。

そして、家賃が遅れていることを知らせることと同時に、いつまでに入金をするかの約束を取り付けることも大事です。電話で適切なコミュニケーションをとることは、以後のためにも大事です。

もし、事情があって遅れたのならその理由を把握することもできます。

 

家賃滞納している理由や今の状況を把握する

事情があって家賃の振込が遅れているような場合、キチンと事情を把握しておくことも大事です。

 icon-angle-right いろんな出費がかさんでしまった

  仕事を辞めてしまった

  もう少し待ってほしい

いろいろな払えない理由があるかもしれませんが、家賃を滞納しているのに理由も聞かずにただ待ってあげるというのはよくないです。

ただ待つだけでなく、半分でも1万円でも5千円でも、とりあえず今払える分だけでも支払ってもらいたい(踏み倒すことはできないよ)という意思を示しておく必要があります。

  一部でも入金してもらっておけば、滞納解消までのハードルは下がります。

最初は家賃が遅れていることを申し訳ないと思っていても、何も聞かずに待ってくれることに慣れてくると「少しくらい遅れても大家さんは金持ちだから大丈夫なんだな」という意識に変わってきます。

 

家賃を払わないことは異常事態だよ、普通ではないよ、ということをハッキリ伝えておかないといけません。

そのためには、どうして今払えないのか?を聞くことは当たり前の事ですよね?

理由も聞かずに払え払えばかり言うのも「守銭奴大家がうるさい」などと、とんでもない逆ギレを引き起こす火種になりかねません。

キチンと理由を聞いた上でないと「理由はわかりました、じゃあ今月は半分払って残りは来月上乗せで払うことにしましょう」なんていう相談にも乗れません。

なんとなく言い出しにくくて滞納のままズルズル時間だけが過ぎてしまうと、最終的には自分の首を絞めることになります。

 

最悪の事態も想定して証拠を固める

家賃滞納の理由を「ギャンブルですってしまったから」なんてバカ正直にいう滞納者はそういないと思いますが、ちょこちょこ約束を破るとか、滞納のクセがつき始めている、とかちょっと怪しいな。という雰囲気は滞納の督促をしていたらわかると思います。

大家さんは住宅を提供するという社会的意義の高いお仕事ではありますが、縁もゆかりも信頼関係もない不良入居者にタダで住宅を提供できるほど仏でもありませんよね?

  家賃滞納の理由があやふやだったり、ウソをつかれたり、言うこととやることがチグハグだったり、信頼関係が構築できず、このまま入居させつづけることが難しいと感じるようであれば、退去をさせなければいけません

しかし、賃貸住宅の入居者は、大家さんに追い出されてしまうとホームレスになってしまう可能性がありますから、借地借家法で住み続ける権利が厚く保護されています。

明日出ていけ!!!と追い出すことはできませんから、なんとか説き伏せて任意で退去していただくようにしていくわけですが、こじれるとなかなか出て行ってもらえない悪循環に陥りがちです。

揉めれば揉めるだけ家賃の回収は難しくなっていきますが、住み続けられて滞納が膨らみ続けるのも困りますから、最終的には法的手段を使って退去をしていただくしかありません。

その際にも、督促の証拠は必要です。

 

滞納の督促業務は誰がやるか

questions2

今はだいぶ保証会社の利用が進んでいますから、督促業務を誰がやるかについて昔ほど神経をとがらせることはなくなったのではないでしょうか?

家賃の集金業務を管理会社に任せていて、管理委託契約の中に滞納家賃の督促業務が入っている場合は、家賃の未納にまっ先に気付くのは管理会社ですから、速やかに督促業務を行ってもらいたいですよね。

家賃管理をご自身でやられてる大家さんは、自分で督促業務をやられていると思います。

最近はだいぶ少なくなっているのではないかと思うのですが、昔からの長い付き合いの不動産屋さんにお願いして督促を手伝ってもらっている大家さんもいらっしゃいます。

  業者さんとの契約内容やお付き合いによって督促業務をやる人は変わってきますが、大家さんはそのやり方や進捗具合はキチンと把握しておかなくてはいけません

 

家賃保証会社を利用している場合

  基本的には保証会社にお任せしておけば大丈夫です。

大家さんは代位弁済(収納代行の場合もあります)の手続きを忘れずにやっておけば、保証期間内の家賃は入金されますし、督促業務や交渉はすべて保証会社がやってくれます。

逆に、大家さんがうっかり自分で滞納者とやりとりをしてしまって滞納家賃の分割払いなどを認めてしまったりすると、保証会社の仕事を邪魔することにもなりかねません。

契約内容によっては退去交渉や明渡しの訴訟、原状回復費用の補償まで行ってくれます。

大家さんが気をつけておくことは、保証契約の内容ですね。

場合によっては、保証期間が短かったり、明渡しまではやってくれない契約だったりすることもありますので、確認が必要です。

 

家賃管理業務(督促業務)を管理会社に任せている場合

  基本的に、初期対応は管理会社に任せておけばいいはずです。

家賃の集金を管理会社が行っていますので、大家さんはリアルタイムで家賃滞納を知ることができません。

滞納は初期対応が大事ですから、未納に気付いた管理会社が速やかに適切な初期対応をしてくれればいいのですが…。督促業務が物件担当者任せになっている管理会社が多いと思います。

物件担当者は基本的には多忙ですし、滞納督促業務は慣れていないですから心理的なハードルが高めです。

 

できればやりたくない…。

電話しても留守でした、とか、うまくかわされました、とか、なんとなくのらりくらりと…時間が経ってたり…1週間…半月…いつの間にか2ヶ月…なんてこともあります。

入金管理から滞納督促まで専門で請け負う部署でやってる場合はそんなことはないかもしれませんが、担当者マターだとこういうことも起こります。

あまりよくないケースでは、ろくに督促業務もしていないのに滞納が3ヶ月も溜まってからいきなり内容証明郵便送りつけて、滞納者激怒(悪いのは自分なので逆ギレもいいとこなのですが)して揉めに揉めて大家さんすごい損害被るはめに、なんてこともあります。

任せている管理会社が督促業務をどのようにやっているのかは確認しておくべきですし、できれば保証会社必須にした方がいいかもしれませんね。

 

大家さんが自分で入金管理をしている場合

  この場合は滞納家賃の督促・回収業務は大家さんが自分でしなくてはいけません。

入居付けをした不動産屋が滞納の回収までして当然だという大家さんがたまにいらっしゃいますが、それは当たり前ではありません。

「自分がつけたお客さんが滞納してるのは申し訳ないな…」と思う不動産屋の善意だったり、「昔からいろいろと世話になったし、そのくらいの便宜は図ってあげるよ」なんていう古くからのお付き合いだったりするだけです。

そういう督促は厳密にいうと、代位弁済をしている保証会社のような求償権もないですし、管理会社のように家賃管理業務の一環として受託しているわけでもありませんので、何の権限もない第3者がやっていることになってしまいます。

滞納している入居者が訴えるなど、なにかあった場合にはその不動産屋に迷惑がかかってしまいます。

大家業を専業でやっていて即時対応が可能な方は別ですが、他の本業がありつつ大家業もやっておられる場合などは、督促も含めた管理業務は管理会社に任せるか、必ず保証会社を使うなどのリスクヘッジをしておいた方がいいかもしれません。

 

督促業務の流れとやり方

 

-No.2家賃滞納リスク
-,